In de tabellen met de vastgoedcertificaten staat het
verwachte nettorendement. Om dat te bekomen dacht ik dat men het bedrag van de
verwachte nettocoupon moest delen door de koers. Het cijfer dat ik na die
bewerking bekom, verschilt echter van dat in de tabel. Hoe moet ik het rendement
correct berekenen ?
|
Het basisprincipe waarvan u uitgaat, is correct : het onmiddellijk verwachte
nettorendement van een vastgoedcertificaat kan worden berekend door de verwachte
nettocoupon te delen door de koers op een bepaald ogenblik en dat bedrag te
vermenigvuldigen met 100 om zo een percentage te bekomen. Een voorbeeld maakt
het duidelijk l als wij een coupon van 31,59 EUR delen door een koers van 535 en
de uitkomst met 100 vermenigvuldigen, komen we uit op een rendement van 5,902 %.
Waarom vindt u dan toch in de tabellen een verwacht nettorendement van 6,2 % ?
Dat komt omdat er tussen de datum van de vorige couponbetaling en het moment
van berekening een bepaalde tijd is verstreken. Dat betekent dat de koers op het
moment van de berekening al rekening hield met een aantal twaalfden van de
verwachte coupon. Daarom trekken wij een gedeelte van de coupon van de koers af
vooraleer te starten met onze rendementsberekening. We hebben dus de verwachte
coupon niet gedeeld door de koers zelf, maar wel door ene bedrag dat iets lager
ligt. De te gebruiken formule om het onmiddellijk verwachte rendement van
vastgoedcertificaten te berekenen, bestaat er dus in de verwachte coupon te
delen door een gecorrigeerde koers.
|
