Onlangs publiceerde KBC voor enkele van de door haar uitgegeven
vastgoedcertificaten een schatting van de waarde van de onderliggende gebouwen.
Wanneer ik dan de waarde per certificaat bereken, stel ik vast dat een aantal
certificaten onder deze waarde noteren. Is het dan geen goed idee om deze
ondergewaardeerde certificaten – die u in uw analyse nochtans niet allemaal
aanraadt – te kopen?
|
 |
KBC heeft inderdaad de gebouwen van een aantal
vastgoedcertificaten laten schatten. Niettegenstaande deze expertise een kost
heeft die ten laste van de coupon en de certificaathouder valt, juichen we
uiteraard dit verhelderende initiatief dat de informatieverstrekking ten goede
komt toe. Toch gaat u best voorzichtig om met deze schattingen. KBC geeft immers
geen enkele indicatie over welke methodologie gebruikt werd.
Wellicht zal er
rekening gehouden zijn met een aantal objectieve feiten maar men houdt best ook
rekening met een aantal risicofactoren, rendementen en (huur)vooruitzichten die
zeker subjectief maar desalniettemin reëel zijn.
Zo “lijkt” het certificaat
Plejaden fors ondergewaardeerd maar men mag niet uit het oog verliezen dat het
gebouw al 2 jaar leeg staat en dat deze wijk in Brussel momenteel weinig gegeerd
is. Wanneer er niet snel een huurder kan gevonden worden raakt de kas leeg
(onderhoudskosten en belastingen moeten ook bij leegstand betaald worden !) en
riskeert men in een zeer moeilijke situatie te belanden.
Ten slotte, in geval
van liquidatie ontvangt u misschien minder dan de geschatte waarde van het
gebouw. Om – in de veronderstelling dat het gebouw tegen de geschatte waarde zou
verkocht worden – tot de “nettoliquidatiewaarde” te komen moet u rekening houden
met registratierechten, notariskosten en verkoopscommissies enerzijds en nog
niet uitgekeerde huuropbrengsten anderzijds. Voorts moet u ook nog de roerende
voorheffing op de eventuele gerealiseerde meerwaarde afhouden. Dat verklaart
waarom we ondergewaardeerde certificaten niet altijd aanraden.
|
|
