Vastgoed : Fiscaliteit

Opbrengst en meerwaarde
De opbrengst van een gebouw, dat zijn de huurprijzen. Het couponbedrag dat aan de certificaathouders betaald wordt, is dus voornamelijk afkomstig van huurgelden betaald door de huurder(s) van het gebouw, bezwaard met de kosten voor rekening van de eigenaars. Het betreft dus wel degelijk een opbrengst uit kapitaal, wat belastbaar is. Maar vaak wordt slechts een deel van het bedrag dat ieder jaar uitbetaald wordt aan de mede-eigenaar als kapitaalopbrengst beschouwd. De rest is al een gedeeltelijke terugbetaling. In dat geval, en voorzover de fiscus het terugbetalingsplan aanvaardt dat de beheerders voorgesteld hebben, wordt de belasting berekend op het gedeelte van de coupon dat effectief beschouwd wordt als opbrengst aangezien terugbetaling van kapitaal niet belastbaar is. En de ingehouden voorheffing is minder hoog. Een goede zaak ? Ja, maar ook niet zo voordelig als het lijkt omdat de meerwaarde op de vervaldag, na aftrek van de afschrijvingen, toch belast zal worden. Het is dus geen vrijstelling van voorheffing, enkel een uitgestelde belasting. Wetende dat het bedrag dat op iedere jaarlijks opbrengst "gewonnen" wordt omdat er op dat moment geen voorheffing afgehouden wordt, kan herbelegd worden en zelf inkomsten kan genereren, biedt het systeem ondanks alles toch een voordeel. Bovendien kan de verkoop van het certificaat kort vóór zijn vervaldag ook interessant zijn. De koers van het certificaat zal op dat moment immers nog aantrekkelijk zijn en de institutionele beleggers, die sowieso geen voorheffing betalen, zullen nog bereid zijn het te kopen. De eventuele meerwaarde die op een dergelijke verkoop vóór vervaldag gerealiseerd wordt, zal niet belast worden.

Welke voorheffing ?
Voor certificaten uitgegeven vóór 1 maart 1990 bedraagt de voorheffing nog 25 %. Voor de meer recente is dit 15 %.

Het bewijs in cijfers
Om de twee mogelijkheden te verduidelijken nemen we twee certificaten tot voorbeeld.

Keuzecriteria
Hoewel het interessant is het fiscale regime te kennen om te weten wat u mag verwachten, is het voordeel van de uitgestelde belasting niet enorm. Dit is dus niet het voornaamste keuzecriterium. De staat van het gebouw, de kosten, de mogelijkheden voor een rendabele en stabiele verhuring blijven doorslaggevende elementen voor de evaluatie.