|
Vastgoed : Appartement, huis, ...
Een appartement of een huis kopen als belegging (dus niet om er zelf in te
wonen), is niet zo interessant als u zou kunnen denken. De rentabiliteit wordt
beïnvloed door verschillende factoren.
Aankoopprijs
Hoe lager de prijs die betaald wordt
voor de aankoop van een goed, hoe rendabeler de belegging zal zijn.
Er moet
evenwel ook rekening gehouden worden met een aantal elementen
(registratierechten hypothecaire inschrijving, erelonen en diverse
notariskosten, eventueel kredietopening, …) die de prijs die aan de verkoper
betaald wordt aardig kunnen opdrijven.
De prijs van gebouwen in het algemeen
hangt ook af van de staat van het gebouw en van de ligging, van vraag en aanbod,
van de periode (niveau van de rente, inflatie, …). Voor de vastgoedsector is het
ideaal te kunnen kopen in een periode van lage conjunctuur.
Huurgelden
Dit is de voornaamste bron van
inkomsten van een belegging in vastgoed, afgezien van de meerwaarde op de verkoop. Het niveau
van de huur hangt grotendeels af van de staat en de ligging van het
gebouw.
Meerwaarde
Voor de berekening van de meerwaarde
moet u zich baseren op het werkelijk ingezette kapitaal, dit is de aankoopprijs
vermeerderd met alle kosten van de aankoop (zie hoger).
Het is zeer moeilijk
een raming te maken voor de toekomst vermits de vastgoedprijzen geen regelmatige
cyclus volgen, noch parallel met de inflatie evolueren. Om een zo goed mogelijke
meerwaarde te realiseren, moet u oog hebben voor de marktevolutie, op het
gepaste moment kunnen verkopen of een verkoop kunnen uitstellen in afwachting
van betere tijden.
Kosten
De opbrengst van de huurgelden wordt zwaar
aangetast door de diverse kosten die de eigenaar regelmatig moet betalen.
- commissielonen verhuurbureau (kunnen oplopen tot 10 à 15 % van de
jaarlijkse bruto huurgelden);
- onderhoud en herstellingen van de
gemeenschappelijke delen;
- liften;
- conciërge;
- syndicus;
-
herstelling van leidingbuizen, elektriciteit, …
- onderhoud van de
verwarming;
- onderhoud van schilderwerken, behangsel, …
Voor een
goed beheerd, uitgerust, onderhouden gebouw kunnen al deze kosten oplopen tot
meer dan drie maanden huur.
Fiscaliteit
De eigenaar betaalt eerst onroerende
voorheffing die afgehouden zal worden van zijn jaarlijkse belastingen.
Bij deze jaarlijkse belastingen is de basis van de aanslag van het onroerend
goed het kadastraal inkomen (geïndexeerd of herzien bij
een recente aanpassing). Het kadastraal inkomen vermenigvuldigd met 1,40 wordt
bij alle belastbare inkomsten gevoegd, belast tegen de marginale aanslagvoet (de
aanslagvoet op de hoogste inkomstenschijf) en beïnvloedt zo de eindbelasting,
die zelf nog vermeerderd zal worden met het percentage gemeentelijke opcentiemen
van de woonplaats van de eigenaar.
Bij deze belasting moeten de belastingen
gevoegd worden van de gemeente waarin het gebouw gelegen is : tweede huis,
huur, afval, enz.
|
