|
Vastgoedbevaks (28 aug 2007)
De koersen van de
vastgoedbevaks zijn aanzienlijk gedaald (renteverhoging en algemene daling van
de internationale vastgoedwaarden). Maar op enkele uitzonderingen na zijn ze
toch niet echt goedkoop.
Aedifica
Ascencio
Befimmo
Cofinimmo
Home
Invest Belgium
Intervest
Offices
Intervest
Retail
Leaseinvest Real
Estate
Montea
Retail Estates
Warehouses De Pauw
Warehouses Estates Belgium
Wereldhave
Belgium
Tabel
Aedifica
Aedifica heeft de afgelopen maanden o.m. twee rusthuizen in Ukkel
verworven, die goed zijn voor 12 % van de portefeuille en die het aandeel
rusthuizen in het totaal op 35 % brengen. In mei kondigde de vennootschap
aan dat ze haar doelstellingen voor het boekjaar afgesloten op 30/06 niet zou
halen, maar behield ze toch haar dividendprognose (1,48 EUR). Wij
verwachten een nettodividend van 1,92 EUR voor het boekjaar 2007-08 en van
1,94 EUR voor het volgende. Het aandeel verloor 10 % sinds onze
laatste analyse en is correct gewaardeerd. Houden.
Ascencio
Over de eerste 5 maanden van het lopende boekjaar van 11 maanden
(sluiting op 30/09), maakte Ascencio 1,16 EUR winst per aandeel (kosten van
de recente beursintroductie inbegrepen). De doelstelling voor het volledige
boekjaar (2,48 EUR) wordt dus wellicht overtroffen. Wij rekenen op
2,80 EUR winst per aandeel en een nettodividend van 2,13 EUR. Voor
volgend boekjaar mikken we op 3,15 EUR en 2,50 EUR. De overwaardering
schommelt rond 13 % en de schuldgraad is tamelijk laag (± 28 %).
Vrij dure, maar weinig risicovolle bevak die goed weerstand biedt aan de huidige
malaise. Mooie vooruitzichten. Houden.
Befimmo
De kapitaalverhoging van mei (om de overname van Fedimmo te
financieren) verliep vrij moeizaam. Wij verwachten voor dit boekjaar
4,62 EUR winst per aandeel, slechts 4,15 EUR voor 2007/08, maar
4,58 EUR en 5,07 EUR voor de jaren daarna. Het dividend voor dit jaar
zal wellicht 3,83 EUR netto bedragen, waarvan 2,61 EUR voor coupon nr.
14 die in juni onthecht werd. Dat van volgend jaar zal wellicht iets stijgen
(tot 3,87 EUR). Door de forse daling van de koers is de overwaardering
beperkt tot ± 12 %. Op korte termijn zijn de vooruitzichten niet
denderend, maar de portefeuille is van hoge kwaliteit. Correct gewaardeerd.
Houden.
Cofinimmo
Volgens onze berekeningen bleef de winst per aandeel in het
eerste halfjaar, zonder uitzonderlijke elementen, stabiel op 4,28 EUR.
Rekening houdend met de meerwaarden (gemiddeld + 24 % t.o.v. de
geschatte waarde), is die winst echter fors gestegen. Cofinimmo heeft onlangs een
aantal onroerende goederen gekocht (waarvan een aantal rusthuizen) en neemt
90 % over van Immobrew, dochter van InBev, die meer dan 1 000 cafés in België
en Nederland uitbaat met zeer lange huurcontracten van gemiddeld 23 jaar.
De vastgoedbevak heeft haar dividendvooruitzichten iets opgetrokken. Wij
verwachten een nettodividend van 6,38 EUR voor het boekjaar 2008 (6,33 EUR voorheen)
en van 6,42 EUR in 2009. De koers is gedaald en de overwaardering is
beperkt (±6 %). De vastgoedbevak is correct gewaardeerd maar de
portefeuille is van goede kwaliteit en de strategie loont. U mag kopen.
Home Invest Belgium
Het
resultaat voor het eerste kwartaal was zeer goed (winst per aandeel +18 %
tot 0,67 EUR en inventariswaarde +2,9 %), maar in vergelijking met
2006 was de groei minder sterk (duidelijke vertraging in residentieel vastgoed).
Voor de rest zijn de vooruitzichten gunstig, met o.m. een nieuw gebouw in
Jambes. Wij ramen de winst per aandeel voor 2007 op 2,70 EUR en voor 2008
op 2,80 EUR (2,39 EUR in 2006). Dat is ruim voldoende om het dividend
(2,24 EUR netto in 2006) te doen stijgen. Voor dit en volgend boekjaar
mikken we op 2,30 EUR en 2,36 EUR. Daarenboven wordt de vastgoedbevak
binnenkort eigenaar van een complex van vier residentiële gebouwen in
ontwerpfase in Bergen (oplevering gepland eerste kwartaal
2009). Na een mooie stijging n.a.v. de kapitaalverhoging in september 2006 is
de koers fors gedaald. Hij schommelt nu rond de intrinsieke waarde. De bevak is
correct gewaardeerd. Houden.
Intervest Offices
Heeft
zopas twee gebouwen gekocht in Mechelen en Zellik met een interessant
rendement. Na de 0,97 EUR winst per aandeel over het
eerste halfjaar verwacht de vastgoedbevak voor het ganse jaar
1,90 à 1,95 EUR (1,87 EUR in 2006). Wij rekenen op 1,94 EUR en
een nettodividend van 1,65 EUR voor het lopende boekjaar en 1,70 EUR
voor het volgende. De intrinsieke waarde (dividend inbegrepen) steeg met
13 % op jaarbasis. Ondanks de koersdaling bedraagt de overwaardering
meer dan 20 %. De vastgoedbevak biedt een hoog rendement maar is
vrij duur en tevens het meest conjunctuurgevoelig. Verkopen.
Intervest Retail
Factory Shopping Messancy (FSM; bron van verlies) is nog steeds
niet verkocht (beslissing verwacht vóór 31/12). Elders is de situatie gunstig :
bezettingsgraad van 99 %, stijging van de huurprijzen en van de intrinsieke
waarden (+ 14,2 % netto op jaarbasis, dividend inbegrepen). Het
juridische probleem omtrent het Shopping Park van Olen lijkt te zijn opgelost.
De impact van FSM is zwaarder dan voorzien. Voor 2007 voorziet de bevak 1,45 tot
1,55 EUR winst per aandeel, tegenover de verhoopte 1,65 EUR bij
verkoop. In 2005 en 2006 bedroeg de winst nog 2,14 EUR en 1,97 EUR!
Wij verwachten voor 2007 een winst per aandeel van 1,55 EUR en voor 2008
van 1,70 EUR in 2008. Na de sterke koersdaling bedraagt de
onderwaardering nu ± 10 %. De bevak is correct gewaardeerd, maar u mag
speculeren op een herstel en kopen.
Leasinvest Real
Estate
De vastgoedbevak heeft in Evere twee gebouwen 20 % boven de
geschatte waarde verkocht, wat gedeeltelijk de stijging van de intrinsieke
waarde verklaart. Ze is er niet in geslaagd om heel Immo-Croissance over te
nemen, maar zal een knappe meerwaarde realiseren op de al verworven aandelen (te
boeken in het boekjaar 2007/08). Ze heeft na de afsluiting van het boekjaar op
30/06 bovendien een mooie meerwaarde gerealiseerd op de verkoop van een gebouw
in Luxemburg. De jaarresultaten 2006/07 ontgoochelden echter. In oktober wordt
een nettodividend van 3,23 EUR betaald. Voor 2008 rekenen wij ondanks de
forse winstdaling op 3,27 EUR op voorwaarde dat een deel van de meerwaarden
wordt uitgekeerd. De overwaardering is gezakt tot ± 8 %.
Correct gewaardeerd. Houden.
Montea
De eerste resultaten zijn gunstig en de vooruitzichten gegeven bij
de beursgang zullen wellicht worden overtroffen. De schuldgraad (33,3 % op
30/06) zal door overnames in België en Frankrijk vermoedelijk flink stijgen,
maar ze zullen bijdragen tot de winstgroei. Wij rekenen op een winst per aandeel
van 2,63 EUR voor het boekjaar 2006/07 van 15 maanden en van 2,22 EUR
voor het volgende en op een nettodividend van 1,32 EUR in 2008 (saldo) en
van 1,70 EUR in 2009. De vooruitzichten zijn goed en de overwaardering
is gedaald tot ± 8 %. Correct gewaardeerd. Houden.
Retail
Estates
Het resultaat van vorig boekjaar (afgesloten op 31/03) was beter
dan verwacht (belangrijke nieuwe investeringen o.a. in gebouwen Brantano).
Intussen bleef de vastgoedbevak verder investeren, o.m. in Antwerpen (21
gebouwen). De schuldgraad bedraagt nu ± 50 % en de intrinsieke waarde
steeg met 16,7 %. Wij verwachten een nettodividend van 2,09 EUR in
2008 en 2,19 EUR in 2009 (2,02 EUR in 2007). De overwaardering is
tot ±11 % gedaald. De vooruitzichten zijn tamelijk gunstig. Correct
gewaardeerd. Houden.
Warehouses
De Pauw
De bevak zet haar ambitieuze investeringsprogramma voort: aankopen
in Frankrijk, België en Nederland, lopende projecten in Roemenië. De overnames
zullen vanaf dit jaar positief tot het resultaat bijdragen. Voor 2007 wordt nu
3,05 EUR winst per aandeel verwacht en voor 2008 3,25 EUR. Het
nettodividend zal na 4 jaar status quo wellicht stijgen tot 2,31 EUR voor
2007 en tot 2,43 EUR voor 2008. De koers is fors gedaald maar de
overwaardering bedraagt nog meer dan 40 %. De bevak is duur. Verkopen.
Warehouses
Estates Belgium
In het eerste halfjaar (afgesloten op 31/03) is de winst per
aandeel met 14,2 % gedaald tot 1,33 EUR. Vorig boekjaar was er een
terugbetaling van belastingen en voor de rest is de daling toe te schrijven aan
de toename van de rentelasten en de beheerskosten. De intrinsieke waarde steeg
daarentegen met 20,4 % op jaarbasis. Enkele nieuwe investeringen zullen in
het tweede halfjaar beginnen renderen. Wij tippen voor heel het boekjaar op
2,75 EUR winst per aandeel, wat wellicht een verhoging van het
nettodividend zal mogelijk maken tot 2,11 EUR (betaalbaar eind 2007) en tot
2,14 EUR voor volgend boekjaar. Met de koersdaling is ook de
overwaardering verminderd (van meer dan 30 % tot ± 9 %).
De vastgoedbevak is correct gewaardeerd en zonder de gerechtelijke
verwikkelingen rond de familie Wagner zouden wij aanraden om te houden, maar uit
voorzorg geven wij de voorkeur aan verkopen.
Wereldhave Belgium
De vastgoedbevak werd verwezen naar de correctionele rechtbank op
verdenking van fraude (teruggaand tot 1993). Het parket vraagt om de ontbinding
en om de inbeslagneming van het centrum Belle-Ile dat gediend zou hebben om het
gefraudeerde geld wit te wassen. Het halfjaarresultaat is dus van weinig belang.
De vastgoedbevak rekent voor heel 2007 op een winst vergelijkbaar met die van
2006. Wij verwachten echter (gerechtelijke verwikkelingen buiten beschouwing
gelaten) een lichte stijging van het nettodividend tot 3,23 EUR voor 2008
en tot 3,32 EUR voor 2009 (tegenover 3,19 EUR voor de vorige twee
boekjaren). De onderwaardering is zeer groot (± 20 %). De bevak is
correct gewaardeerd en zou zonder het juridische risico onze favoriet zijn. Maar
uit voorzorg verkoopt u beter.
|
Vastgoedbevak |
Koers
in EUR
op 24/8/07 |
Intrinsieke
waarde
(in EUR) |
(1) |
(2) |
(3) |
Advies |
|
Aedifica |
41,90 |
39,90 |
5,01 |
1,92 |
4,58 |
Houden |
|
Ascencio |
54,50 |
48,13 |
13,23 |
2,13 |
3,91 |
Houden |
|
Befimmo |
76,990 |
68,62 |
12,20 |
3,83 |
4,97 |
Houden |
|
Cofinimmo |
124,99 |
117,93 |
5,99 |
6,38 |
5,10 |
Kopen |
|
Home Invest Belgium |
50,50 |
52,49 |
-3,79 |
2,30 |
4,55 |
Houden |
|
Intervest Offices |
29,90 |
24,11 |
24,01 |
1,65 |
5,52 |
Verkopen |
|
Intervest Retail |
31,37 |
35,10 |
-10,63 |
1,32 |
4,21 |
Spec. Kopen |
|
Leasinvest Real Estate |
70,50 |
65,31 |
7,95 |
3,27 |
4,64 |
Houden |
|
Montea |
32,00 |
29,40 |
8,84 |
1,63
* |
5,09* |
Houden |
|
Retail Estates Belgium |
43,25 |
38,83 |
11,38 |
2,09 |
4,83 |
Houden |
|
Warehouses De Pauw |
46,00 |
32,18 |
42,95 |
2,31 |
5,02 |
Verkopen |
|
Warehouses Estates B. |
36,16 |
33,27 |
8,69 |
2,11 |
5,84 |
Verkopen |
|
Wereldhave Belgium |
57,00 |
72,00 |
-20,83 |
3,23 |
5,67 |
Verkopen |
* geannualiseerd
dividend (eerste boekjaar van 15 maanden : 2,04 EUR);
(1)
Onderwaardering (-) of overwaardering (+) in % ten opzichte van de intrinsieke
waarde;
(2) Verwacht nettodividend voor het lopende boekjaar in EUR;
(3) Verwacht nettorendement in %.
|
 |
Stop-loss
Een aandeel daalt. U hebt er nog wel vertrouwen in maar
niet meer tot elke prijs. Aan minder dan 50 EUR bijvoorbeeld zou het
verlies te zwaar worden. Een stop-loss op 50 EUR laat u toe enkel te
verkopen als het aandeel daalt tot deze koers.
|
 |
|
Beta-coëfficiënt
De
beta-coëfficiënt is een indicator van de volatiliteit van een aandeel.
Grote aandelen hebben meestal een beta van ongeveer 1. Hoe verder de
coëfficiënt verwijderd is van 1, hoe volatieler het aandeel reageert ten
opzichte van het gemiddelde. Zo betekent een beta van 1,16 dat de
volatiliteit van het aandeel 16 % hoger is dan het
modelgemiddelde.
|
|
|
