|
Onder de loep : Atenor (10 sep 2007)
Sinds een vijftiental jaren boekt Atenor
uitstekende resultaten met zijn vastgoedactiviteiten en de huidige projecten in
portefeuille stellen voor de komende jaren schitterende winsten en dividenden in
het vooruitzicht. Het aandeel is goedkoop.
KOPEN
Koers op het moment van
de analyse : 42,00 EUR
Activiteiten
Eindelijk bevrijd van zijn
private equity-poot waarvan de resultaten regelmatig tegensloegen, kan Atenor
zich volop toeleggen op zijn zeer winstgevende activiteit als
projectontwikkelaar. Atenor neemt participaties in winstgevende
vastgoedprojecten (de omvang is niet het belangrijkste criterium) en begeleidt
ze van het volledige bouwproces (van de plannen tot de afwerking) tot het zoeken
van huurders en de verkoop van het gebouw.
De winsten (meerwaarden) worden
in schijven geïnd naargelang van de vorderingen van de werkzaamheden, waarbij
het gebouw al vóór de oplevering kan verkocht worden. Door zich voornamelijk
(85 %) via schulden te financieren, bereikt Atenor een belangrijk
hefboomeffect.
Tot voor kort was de groep met een zestal projecten tegelijk
bezig. Nu ze volledig uit de private equity gestapt is, wil ze er een tiental
onder handen hebben, en over enkele jaren misschien zelfs 15, wat de stroom van
regelmatige inkomsten zal verstevigen.
De huidige zeven projecten (zie
tabelletje) die in totaal betrekking hebben op 185 000 m² in Brussel en
Luxemburg zullen tot in 2011 voor erg mooie winsten zorgen. Op basis daarvan
schatten wij de intrinsieke waarde van Atenor zeer voorzichtig op 47,00 EUR
per aandeel.
Expansie en diversificatie
Naarmate de
interessante kantoorprojecten in Brussel zeldzamer werden, heeft Atenor zijn
werkterrein met succes naar het Groothertogdom Luxemburg verplaatst, met als
hoogtepunt het Président-project (29 890 m²) dat in de periode
2007-2009 een recordmeerwaarde van meer dan 2 670 EUR per m² of in
totaal meer dan 80 miljoen euro (16 EUR per aandeel) zal opleveren.
Aangezien de Luxemburgse kantoormarkt stilaan het hoogtepunt van de cyclus lijkt
bereikt te hebben, is Atenor op zoek naar alternatieven. De groep lonkt daarbij
in de eerste plaats naar Oost-Europa. (onderhandelingen in Roemenië over
40 000 m² kantoorruimten). Daarnaast onderhandelt ze ook over
residentiële projecten in o.m. Wallonië en Vlaanderen. De huidige portefeuille
bestaat overigens niet alleen uit kantoorgebouwen (56 %), maar omvat ook
residentieel vastgoed (36 %) en handelszaken/hotels (8 %). De
strategie van de groep is duidelijk : kantoorgebouwen neerzetten waar er
behoefte naar is en daarna uitbreiden naar andere marktsegmenten, want nieuwe
kantoorruimtes doen ook dikwijls de vraag naar residentiële of logistieke
gebouwen toenemen. Atenor gaat daarbij erg voorzichtig te werk : ze zet zich
eerst aan “kleine” projecten om de nodige knowhow te verwerven (bijvoorbeeld Vue
sur Hain, een honderdtal woningen op een stuk grond van 2 ha) die ze dan later
elders kan toepassen. Op onbekend terrein zoals in Roemenië gaat Atenor liefst
met een lokale (minderheids)partner in zee.
Resultaten en dividendpolitiek
Na de
4,40 EUR van het eerste halfjaar (eerste meerwaarde op Président-gebouw)
zit er volgens ons voor dit jaar een winst per aandeel van zowat 6,80 EUR
in (voorlopige oplevering van Pixel in de 2de jaarhelft en voortgang Président).
Aangezien het grootste deel van de werkzaamheden aan het Président-complex in
2008 gebeuren, ramen we de winst voor dat jaar op ten minste 8,00 EUR per
aandeel. Of zelfs meer als de eerste schijven van het South City-project
(tegenover het Brusselse Zuidstation) dat erg goed vordert, dan al klaar zijn.
Atenor zal dan ook geen enkel probleem hebben om zijn politiek van
regelmatige dividendverhogingen (+10 % per jaar), zijn eerste prioriteit,
vol te houden. Gezien de recordresultaten die de groep verwacht zou het ons niet
verwonderen mocht het dividend 2007 (uitbetaalbaar in 2008) een veel grotere
sprong maken (zoals overigens ook in 2006 het geval was). Wij durven alvast op
een dividend van 1,50 EUR netto hopen (+53 %). Daarna verwachten we
dat de groei naar zijn kruissnelheid van 10 % zal terugkeren.
|
Project |
m² |
Participatie Atenor |
Geschatte
bijdrage tot de winst |
|
Pixel
(Luxemburg) |
7 347 |
100% |
2007 ( et 2008?) |
|
Président (Luxemburg) |
29 890 |
100% |
2007 à 2009 |
|
South City (Brussel) |
40 010 |
40% |
vanaf 2008 |
|
Premium
(Brussel) |
70 000 |
100% |
vanaf 2009-2010 |
|
Brussels Europa (Brussel) |
25 000 |
100% |
vanaf 2010-2011 |
|
IDM
(Brussel) |
25 000 |
100% |
vanaf 2009 |
|
Vue sur Hain (Brusselse rand) |
12 000 |
100% |
vanaf 2009 |
|
