VGP (23 nov 2007)
De vastgoedgroep VGP doet haar
intrede op de beurs van Brussel en Praag. Een vastgoedbelegging met iets meer
risico’s maar met beloftevolle groeivooruitzichten. Bovendien is het aandeel
aantrekkelijk geprijsd.
INTEKENEN !
VGP zei u ?... Nooit van
gehoord
De in 1998 opgerichte Belgische groep VGP heeft zich
gespecialiseerd in de aankoop, de ontwikkeling en het beheer van
semi-industrieel vastgoed d.w.z. gebouwen die geschikt zijn voor logistieke
doeleinden (opslagruimten, verdeelcentra…) in de Centraal-Europese regio
(Tsjechië, Slowakije, Hongarije, Roemenië, Letland, Litouwen, Estland) en
Duitsland.
VGP koopt strategisch gelegen terreinen (in de buurt van/of met
aansluiting op ring- en autosnelwegen, nabij belangrijke steden of
productiecentra) waarop ze kwalitatief hoogstaande semi-industriële gebouwen
optrekt die ze vervolgens via langlopende contracten verhuurt aan gerenommeerde
klanten (Ikea, Siemens VDO, Lekkerland…). De groep beschikt over een eigen team
dat alle stappen beheert, van de identificatie en de aankoop van de grond tot de
contacten met potentiële klanten en het beheer van haar eigen
vastgoedportefeuille.
Strategie
Gestart
in 1998 in de omgeving van Praag, begon VGP vanaf 2006 met de regionale expansie
in Tsjechië om vanaf dit jaar het Tsjechische ondernemingsmodel ook naar andere
landen in Midden-Europa te exporteren, een regio met een sterk groeipotentieel.
Doordat heel wat multinationals er omwille van de (nog) goedkopere
arbeidskrachten en toenemende levensstandaard momenteel hun tenten (willen)
opslaan is de vraag naar bedrijfsruimten groot. VGP voert doelbewust een
“ontwikkel en houd” strategie : de gebouwen worden in portefeuille gehouden en
genereren huurinkomsten, die gebruikt worden om nieuwe projecten te ontwikkelen
en om toekomstige dividenden te betalen.
Huidige vastgoedportefeuille
Momenteel
is de portefeuille van VGP ongeveer 203 miljoen euro waard. De helft
daarvan bestaat uit voor 100 % verhuurde gebouwen, verspreid over zes
bedrijvenparken in Tsjechië. De andere helft bestaat uit een twaalftal projecten
in verschillende stadia van ontwikkeling, verspreid over een tiental locaties.
Daarnaast beschikt VGP over 2,3 miljoen m² grond (deels in eigendom,
deels in optie).
Troeven…
Een belangrijke troef van de
groep is ongetwijfeld haar vroege aanwezigheid in Tsjechië waar ze heel wat
expertise wist op te bouwen die ze nu in de andere landen uit de regio kan
benutten. Bovendien is VGP dankzij de langlopende huurcontracten (5 à 10 jaar)
verzekerd van het hoge rendement op semi-industrieel vastgoed in deze regio. Dat
evolueert weliswaar stilaan naar het lagere niveau van de West-Europese markten,
maar doordat de waarde van het vastgoed ondertussen stijgt, is dat geen
ramp.
…maar ook risico’s
Anderzijds zijn er
natuurlijk ook een aantal risico’s : zo zullen er wellicht nieuwe concurrenten
op de kar springen en hangen de toekomstige winsten in belangrijke mate af van
de meer- (of minder)waarden die op het vastgoedpatrimonium geboekt worden
(volgens de IFRS-boekhoudregels moet de portefeuille geëvalueerd worden tegen de
reële waarde). En tot slot : blijven de bomen tot in de hemel groeien ?
Momenteel is vastgoed in Midden-Europa een booming business, maar niets belet
dat het marktsentiment over enige jaren keert en de vastgoedzeepbel doorprikt
wordt.
Winstvooruitzichten en
advies
De groep bouwt een aanzienlijke vastgoedportefeuille uit en
bevindt zich momenteel in een sterke groeifase. Daarom wil ze in eerste
instantie een belangrijk deel van de (huur)opbrengsten investeren in nieuwe
projecten, die op hun beurt huurinkomsten zullen genereren. Tussen 2006 en 2009
zouden de huurinkomsten alvast elk jaar meer dan verdubbelen (zie grafiek). De
winst per aandeel ramen we op 1,96 EUR voor 2007, 2,20 EUR voor 2008
en 2,53 EUR voor 2009. Voor een dividend zullen de aandeelhouders tot 2009
(boekjaar 2008) moeten wachten. We schatten het op 0,28 EUR. Voor het jaar
daarop mikken we op 0,52 EUR.
Tegen de voorgestelde prijsvork is het
aandeel goedkoop en we geloven sterk in het potentieel van het project en in de
mooie groeiperspectieven op middellange termijn. Indien u het iets hogere risico
(t.o.v. vastgoedbevaks) aanvaardt, mag u op de aandelen intekenen. Maar let op,
de crisis op de financiële markten treft vooral de financiële en de
vastgoedsector en dat kan natuurlijk de plaatsing van de aandelen bemoeilijken
(vraag dus niet meer aandelen dan u werkelijk wenst !) en aanvankelijk op
de beurskoers wegen.
(VERWACHTE) HUURINKOMSTEN
(in
euro x 1000)
PRAKTISCHE MODALITEITEN
– Prijsvork : 15,25 -16,75
EUR
– Intekenperiode tot 5/12 (16u00)
– Vervroegde afsluiting
mogelijk vanaf 28/11 (16u00)
– Tot en met 28/11 en bij de loketbanken
genieten intekenaars mogelijk een preferentiële toewijzing van aandelen bij
overintekening
– Geen materiële levering
– Nieuwe aandelen met
VVPR-strips (geen beurstaks bij intekening)
– Loketbanken : KBC
Securities, KBC Bank, ING België
– Eerste beursnotering verwacht op
Euronext Brussel op of rond 7/12
|
