Met uitzondering van Wereldhave zijn de vastgoedbevaks niet echt goedkoop, maar rekening houdend met relatief lage intrestvoeten en met de stijgende inflatie, mag u er volgens ons geleidelijk aan meer in beleggen. Om u bij uw keuze te helpen, brengen we u deze week een overzicht van de bevaks die vooral beleggen in kantoren en semi-industrieel vastgoed. Volgende week volgen dan de bevaks die beleggen in commerciële panden en residentieel vastgoed.

Befimmo
Het resultaat bij de afsluiting van het boekjaar op 30 september was verbazend goed (coupon nr. 14 onthecht op 07/06 en coupon nr. 15 op 21/12 voor een totaal nettodividend van 3,83 EUR, betaald op 21/12). De komende jaren zullen de inkomsten echter lager liggen. Dat is te wijten aan het zware renovatieprogramma en aan de stijging van de financieringskosten, die het gevolg is van de hogere kortetermijnrente. Toch behoudt Befimmo zijn verwachtingen voor nettodividenden van respectievelijk 3,83 EUR, 3,91 EUR en 3,95 EUR in 2008, 2009 en 2010. Nieuwe kwalijke verrassingen sluiten we nochtans niet uit, want gezien de ouderdom van de gebouwen die Befimmo in portefeuille heeft, dringen grootscheepse renovatiewerken zich op. Gelukkig kan Befimmo bogen op huurcontracten met een gemiddelde looptijd van 9 jaar. Sinds de koers een piek bereikte en zo’n 40 % hoger was dan de intrinsieke waarde is hij vrij fors gedaald. Ook sinds augustus daalde hij nog wat, zodat de bevak nu rond de intrinsieke waarde noteert. De onmiddellijke vooruitzichten zijn niet briljant en er is sprake van een gebrek aan visibiliteit.
Portefeuille van hoogstaande kwaliteit. Houden. Om te kopen geven we de voorkeur aan Cofinimmo.

Cofinimmo
Het resultaat over het derde kwartaal was niet briljant, maar dat was verwacht, en het is wellicht ook slechts tijdelijk. De bevak pakte uit met een hogere winstprognose voor heel 2007 en verhoogde voor de tweede keer de dividendprognose voor mei 2008 : 6,59 EUR in plaats van de eerder naar voor geschoven 6,29 en 6,33 EUR. Deze hogere dividenden zouden ook de jaren nadien mogelijk moeten zijn. Zo tippen wij voor 2009 en 2010 op respectievelijk 6,63 EUR en 6,67 EUR. Een positieve afwijking van de andere kantoorbevaks. Eind oktober nam Cofinimmo bovendien 90 % van de cafés van InBev over en veranderde het de naam van Immobrew in Pubstone. Door die overname is de schuldgraad gestegen tot ±51 %. Voorts zal Cofinimmo in twee keer het complex “Belliard I-II” verkopen. Dat zal een positieve impact hebben op de resultaten van 2007 en 2008.
Na de forse koersdaling ligt de koers zowat 5 % boven de intrinsieke waarde. Het nettorendement bedraagt meer dan 5 % en de dividenden lijken redelijk zeker. De bevak is van hoogstaande kwaliteit. Kopen.

Intervest Offices
Het resultaat in het derde kwartaal was vrij matig en de winstprognose voor heel 2007 werd verlaagd tot 1,90 EUR per deelbewijs. Het verlies aan huurinkomsten als gevolg van de recente verkoop van gebouwen kon immers niet worden gecompenseerd door nieuwe aankopen, terwijl de renovatie-, huur- en beheerskosten voor de gebouwen sterk aan het stijgen zijn. Vandaar dat ook wij onze prognoses terugschroeven. Bovendien heeft de vastgoedbevak eind november de vroegere logistieke uitvalsbasis van Siemens in Herentals en de terreinen ernaast gekocht. Dit is een complexe operatie met huurgaranties in verschillende fases : ontwikkelingen, renovatie of heropbouw. Tot in september hield de koers goed stand, voornamelijk omdat Vastned Offices zijn belang van 51 tot 54 % opdreef. Daarna volgde een sterke koersdaling en later weer een herstel. De koers ligt zo’n 20 % boven de intrinsieke waarde.
Ondanks het hoge rendement van meer dan 5,5 % netto raden wij aan om te verkopen, aangezien er verschillende interessantere alternatieven zijn.

Leasinvest Real Estate
Tijdens het eerste kwartaal van het boekjaar dat op 30 juni wordt afgesloten, verkocht de vastgoedbevak het Luxemburgse gebouw Aubépines met een mooie meerwaarde. Omdat vorig jaar ook gebouwen werden verkocht en omdat de renovatie van het Luxemburgse gebouw “Cloche d’Or » maar eind 2008 zal worden afgerond, daalden de huurinkomsten in het 1ste kwartaal van het lopende boekjaar met 6,6 %. Door de verkoop van Aubépines en het uitblijven van nieuwe investeringen, zal die trend aanhouden. Leasinvest zal normaal wel zijn dividend behouden of lichtjes verhogen, door uit de meerwaarden te putten, maar in het verleden zadelde de bevak ons op dit vlak soms op met kwalijke verrassingen.
Omdat de notering rond de intrinsieke waarde ligt en de bevak haar gebouwen meestal tegen een correcte prijs verkoopt, raden wij aan om te houden.

Montea
In het vierde kwartaal van het boekjaar 2006/2007, dat uitzonderlijk 15 maanden loopt, bevestigde Montea veel beter te zullen doen dan bij de beursgang in oktober 2006 was vooropgesteld. De verwachtingen voor het “vijfde kwartaal”, dat op 31 december werd afgesloten zijn dankzij nieuwe verhuringen en de bijdrage van nieuwe investeringen uitstekend. Vandaar dat Montea ook de dividendprognose verhoogt tot 2,12 EUR netto, waarvan op 18 juni al 0,72 EUR werd betaald. Voor 2008 en 2009 verhogen wij onze dividendverwachtingen tot respectievelijk 1,80 EUR en 1,88 EUR. Die cijfers zullen we eventueel nog verhogen, als de voorziene aankopen – er is al een principieel akkoord over de aankoop van de logistieke en industriële gebouwen die in Vorst worden verhuurd aan Unilever – plaats vinden, temeer omdat de schuldgraad na die operatie nog altijd maar ±33 % zal bedragen.
De notering van zo’n 5 % boven de intrinsieke waarde is zeer redelijk en de eerste resultaten zijn beduidend beter dan verwacht. Het rendement is mooi en de perspectieven zijn goed. U mag kopen.

Warehouses De Pauw
Deze vastgoedbevak zet zijn indrukwekkende groeibeleid voort met de aankoop van acht sites met opslagplaatsen, die voor 15 jaar voor 90 % zijn verhuurd, de aankoop van gebouwen in Sint-Niklaas, Venlo en Nijvel en met vrij forse investeringen in Roemenië. Tegen ten laatste eind 2009 moet de portefeuille normaal meer dan 800 miljoen euro waard zijn, wat aanzienlijk meer is dan de doelstellingen die begin 2006 werden vooropgesteld. Maar daardoor zal ook de toegestane limiet van een schuldgraad van 65 % worden overschreden, zodat een kapitaalverhoging in de loop van 2008 meer dan waarschijnlijk is. In afwachting daarvan verwachten wij voor 2007, 2008 en 2009 nettodividenden van respectievelijk 2,21 EUR – waarvan 1,10 EUR al betaald is in september – 2,45 EUR en 2,57 EUR.
De koers is sinds augustus gestabiliseerd. Ondanks de stijging van de intrinsieke waarde, ligt de koers nog steeds zo’n 30 % boven die waarde. De bevak is duur. Verkopen.

Warehouses Estates Belgium
Bij de afsluiting van het boekjaar op 30 september was het jaarresultaat beter dan verwacht. De sterke stijging was vooral te danken aan nieuwe investeringen. De schuldgraad blijft vrij laag, zodat er nog een mooi groeipotentieel is voor de resultaten. Anderzijds is de bezettingsgraad als gevolg van de renovatie van de site “Demanet” in Gosselies in één jaar gedaald van 96,1 % tot 93,3 %. Op 17 december werd een nettodividend betaald van 2,0995 EUR. Voor 2008 en 2009 verwachten we nettodividenden van 2,14 EUR en 2,21 EUR. De koers ligt 10 à 15 % boven de intrinsieke waarde en het nettorendement bedraagt meer dan 5,5 %.
Zonder de gerechtelijke verwikkelingen die te maken hebben met de beschuldigingen tegen de stichtende familie Wagner die nog altijd hoofdaandeelhouder is, zouden we aanraden om de bevak te houden, maar voorzichtigheidshalve lijkt het ons beter om te verkopen.

Wereldhave Belgium
Sinds eind augustus is er geen nieuwe informatie meer rond het fiscale en strafrechterlijke geschil waarbij de vastgoedbevak het gevaar loopt dat het Luikse shoppingcentrum Belle-Ile in beslag wordt genomen. Toch was het jongste kwartaalresultaat lichtjes beter dan de bevak zelf had verwacht en spoorde het met onze prognoses. Na eerder te zijn uitgegaan van een resultaat zoals in 2006 verhoogt de bevak nu de winstverwachtingen voor 2007. Dat is vooral te danken aan de hogere bezettingsgraad, die op 30 september uitkwam op 86,3 %. Daarom verhogen we onze verwachting voor het volgende dividend tot 3,27 EUR. De bevak verwijst echter ook ook naar vertragingen bij de uitbreidingswerken van het shoppingcenter in Nijvel, als gevolg van problemen met vergunningen. De koers is nog sterk gedaald en noteert nu ±30 % onder de intrinsieke waarde.
Hoewel de bevak goedkoop is, raden wij voorzichtige beleggers aan om te verkopen. Omdat het koersniveau grotendeels rekening houdt met het risico op inbeslagname van Belle-Ile en omwille van de hoop op een gunstigere afloop van het geschil, mogen de speculanten de bevak behouden.