Aedifica
In maart waarschuwden de beheerders al dat de bij de beursintroductie vooropgestelde resultaten niet zouden gehaald worden (vertraging in het overnameprogramma). In oktober 2007 kregen de beleggers nog wel de beloofde coupon van 1,48 EUR netto, maar in 2008 en 2009 zullen ze tevreden moeten zijn met 1,71 en 1,80 EUR, terwijl hen 1,92 en 1,94 EUR was voorgespiegeld. En dat ondanks het feit dat de bevak de laatste maanden zo veel overnames heeft gedaan dat niet alleen de vertraging weggewerkt is maar dat de portefeuille al het niveau bereikt heeft dat voor eind juni 2008 voorzien was. Aedifica heeft blijkbaar problemen met de rentabiliteit, o.m. door de hoger dan voorziene financieringskosten.
De koers ligt dicht bij de intrinsieke waarde en het rendement is erg zwak. Verkopen.

Ascencio
Het eerste boekjaar was beter dan wat in het uitgifteprospectus in februari in het vooruitzicht werd gesteld, maar daar rekenden wij al op. Wat ons wel wat tegenvalt, is dat noch het dividend dat op 21/12/07 werd uitbetaald (2,11 EUR netto), noch de voor eind 2008 voorziene uitkering (2,50 EUR) verhoogd werd. Ascencio verwierf in september een winkelcentrum in Hannuit en in november een portefeuille handelspanden in de buurt van Luik en in Henegouwen.
Ondanks de mooie resultaten en de goede vooruitzichten is de koers gedaald. We wijzigen ons advies : u mag deze weinig riskante vastgoedbevak kopen.

Home Invest Belgium (HIB)
Na het erg teleurstellende tweede kwartaal, volgde in het derde kwartaal een duidelijk herstel. HIB schat dat er in 2007 een winst van 2,28 EUR per deelbewijs werd gerealiseerd. In november kondigde HIB de overname (onder voorbehoud van due diligence) aan van een belangrijke portefeuille gebouwen in de Brusselse regio. Ondertussen is ook de laatste fase van het wooncomplex in Jambes opgeleverd. De meeste van de appartementen zijn al voor een goede prijs verhuurd. Het in mei betaalbare dividend blijft op 2,30 EUR behouden. Desnoods zal HIB daarvoor de recent gerealiseerde meerwaarden aanspreken.
De sterke stijging na de kapitaalverhoging in september werd gevolgd door een fikse terugval. De koers noteert nu meer dan 11 % onder de intrinsieke waarde. De dividenden stijgen niet fors, maar wel regelmatig. We gaan over op een koopadvies.

Intervest Retail
De Factory Shopping Messancy , vanaf de bouw in 2004/05 een belangrijke bron van verlies, is eindelijk verkocht geraakt. De verkoop heeft netto 8,5 miljoen euro opgebracht, terwijl de investering volgens ons in totaal meer dan 40 miljoen euro gekost heeft. Aangezien de prijs ook stukken lager ligt dan de waarde in de boeken, zal de intrinsieke waarde van de vastgoedbevak gevoelig dalen. Intervest Retail heeft anderzijds de aankoop van 21 volledig verhuurde commerciële panden aangekondigd. En ten slotte vermelden we nog dat collega-bevak Retail Estates (en mogelijk nog andere partijen) belangstelling zouden hebben om Intervest Retail over te nemen. Wat er ook van zij, in mei zullen de aandeelhouders opnieuw een forse dividendverlaging moeten slikken (1,23 EUR netto), maar daarna rekenen we op een fikse stijging (1,62 EUR in 2009 en 1,70 EUR in 2010).
In de hoop dat met het einde van het FSM-avontuur het ergste leed geleden is, mag u tot 33 EUR kopen.

Retail Estates
De halfjaarresultaten (30/09) waren over het algemeen bevredigend, maar dat de vooruitzichten voor het volledige boekjaar neerwaarts herzien werden, was een tegenvaller. Aan het dividend van 2008 wordt evenwel niet geraakt (2,09 EUR netto). Voor 2009 en 2010 rekenen we op  2,19 en 2,24 EUR. De portefeuille van Retail Estates is de laatste 12 maanden heel wat uitgebreid (gebouwen van Brantano, een portefeuille van 21 winkelpanden en 2 kmo-panden in de provincie Antwerpen en net voor het jaareinde nog een portefeuille van 35 winkelpanden – hoofdzakelijk baanwinkels – verspreid over Vlaanderen en Wallonië). Eind november werden 8 gebouwen in Luxemburg met een erg mooie meerwaarde verkocht.
De koers schommelt rond de intrinsieke waarde. De dividenden zullen regelmatig blijven groeien, maar er komt misschien een kapitaalverhoging (schuldenlast is opgelopen tot 52,7 %, de eventuele overname van Intervest Retail niet meegerekend) die op de resultaten zou wegen. Houden.

VASTGOEDBEVAKS : COMMERCIEEL EN RESIDENTIEEL VASTGOED
Vastgoed- bevak	Vastgoed- segment	Koers op 11/1/08 in EUR	IW in EUR	(1)	(2)	(3)	Advies
Aedifica	Residentieel	40,00	40,32	-0,79	1,71	4,28	Verkopen
Ascencio	Commercieel	51,50	48,37	+6,47	2,50	4,85	Kopen
Home Invest Belgium	Residentieel	48,00	54,23	-11,49	2,36	4,92	Kopen
Intervest Retail	Commercieel	32,75	33,75	-2,96	1,62	4,95	Kopen
Retail Estates	Commercieel	41,10	41,04	+0,15	2,09	5,09	Houden

(1) discount (-) of premie (+) in % t.o.v. intrinsieke waarde (2) verwacht nettodividend in EUR lopend boekjaar (3) verwacht nettodividendrendement in %

Vastgoed (05 mei 2008)

Retail Estates (05 mei 2008)

Retail Estates (14 jan 2008)

Vastgoedbevaks (28 aug 2007)

Vastgoedbevaks : tweede luik van onze studie (27 apr 2007)

Kortnieuws (01 aug 2004)

Gegevens op 02/12/2008

Koers 34.50 EUR Advies Waardering Risico-indicator Portefeuille Budget Week ?

Minimale inleg Hoewel niet vaak een minimum opgelegd wordt inzake het aantal aandelen, is het toch beter de vaste kosten niet te zwaar te laten doorwegen en een minimum te voorzien van ongeveer 2 000 euro per transactie voor de Belgische aandelen en van 5 000 euro voor de buitenlandse.

Bevoorrecht aandeel Preferente of bevoorrechte aandelen onderscheiden zich van gewone aandelen door bepaalde kenmerken. Dat kan bijvoorbeeld een hoger dividend zijn of een uitsluitend aan hen voorbehouden dividend enz. Maar het kan ook gaan om een kenmerk dat niet onmiddellijk een voordeel is, zoals de afwezigheid van stemrecht.