Befimmo
In februari kondigde Befimmo aan dat er een akkoord bereikt werd over de verkoop van zeven gebouwen (vijf semi-industriële en twee kantoorgebouwen van “Woluwe Garden”), goed voor 4 % van de totale portefeuille. De operatie die tegen eind juni moet afgerond zijn, zou een meerwaarde van ongeveer 0,40 EUR per aandeel opleveren.
De beheerders van de vastgoedbevak deelden ook mee dat het gerenoveerde gebouw “Brederode Corner” in het centrum van Brussel sinds 1 april opnieuw verhuurd is. Daarmee bedraagt de bezettingsgraad van de gebouwen in de portefeuille nu 97,1 %. In het eerste kwartaal van het boekjaar 2007/08 (30/9-31/12) bleef de waarde van de portefeuille nagenoeg gelijk. De winst per aandeel viel zoals verwacht fors terug (van 1,21 naar 1,03 EUR), maar desondanks trekken we onze raming voor het volledige boekjaar van 3,79 EUR per aandeel op tot 3,90 EUR. Om op het einde van het jaar het beloofde dividend van 3,83 EUR netto (4,51 EUR bruto) te kunnen uitkeren, zal Befimmo dus uit zijn reserves moeten putten. De kans dat de dividenden 2009 en volgende verlaagd worden, is volgens ons echter reëel.
De koers is de laatste maanden gevoelig gestegen en ligt nu bijna 10 % boven de intrinsieke waarde. Samen met de onzekerheid omtrent het dividend maakt dat de vastgoedbevak duur. Ons advies gaat dan ook van houden naar verkopen (vanaf 80 EUR).

Cofinimmo
Cofinimmo heeft afstand gedaan van de erfpachtrechten op de 19 gebouwen van de Keiberg en, net als Befimmo, de twee gebouwen van “Woluwe Garden” die het bezat, verkocht (totale meerwaarde : 0,35 EUR per aandeel). Daarmee is het gewicht van de Brusselse rand in de portefeuille van 8 naar 5,8 % gezakt.
Wat de aanwinsten betreft, noteren we de overname van Medimur, een vennootschap die een serie psychiatrische en geriatrische klinieken in Frankrijk bezit, en van zes rusthuizen in België. De meeste daarvan zijn verhuurd op middellange tot lange termijn. De operatie werd voor zowat 5 % gefinancierd met nieuwe aandelen. Daarnaast werd er ook een akkoord bereikt rond de aankoop van een kantoorgebouw in aanbouw (Omega Court) in Oudergem. Ondanks de winstdaling in 2007 (7,54 EUR per aandeel, tegen 8,40 EUR in 2006) zal de vastgoedbevak op 6 mei zoals beloofd een dividend van 6,59 EUR netto (+4,7 %) uitbetalen. Voor 2008 stellen de beheerders een kleine stijging tot 6,63 EUR netto in het vooruitzicht.
De koers ligt nu iets meer dan 10 % boven de intrinsieke waarde. Het rendement is correct en het dividend lijkt niet in gevaar. Houden.

Intervest Offices
De resultaten over 2007 waren uiteindelijk iets beter dan de laatste vooruitzichten van de groep. De winst per aandeel kwam op 1,94 EUR uit (1,90 EUR verwacht), tegen 1,87 EUR in 2006. Op 18 april werd een dividend van 1,649 EUR netto uitbetaald. Wat de resultaten voor 2008 betreft, liet de vastgoedbevak nog niet in haar kaarten kijken. Wij verwachten dat de winst per aandeel dit en volgend jaar lichtjes zal stijgen tot resp. 1,96 en 2,00 EUR. De dividenden ramen we op 1,67 EUR netto in 2009 en 1,70 EUR netto in 2010, maar met een klein voorbehoud omwille van de relatieve conjunctuurgevoeligheid van deze bevak (meer verhuisbewegingen in gebouwen in de stadsrand). Dat zou volgens ons echter min of meer opgevangen kunnen worden door de daling van de rente.
De koers noteert meer dan 15 % boven de intrinsieke waarde. De bevak is duur. Verkopen ondanks het hoge rendement.

Leasinvest Real Estate
De forse, maar verwachte winstdaling in het eerste semester van het lopende boekjaar 2007/08 was voornamelijk te wijten aan het feit dat er gebouwen verkocht werden (o.m. “Aubépines” in Luxemburg) en aan de renovatie van twee andere gebouwen in de industriezone “Cloche d’Or” in Luxemburg. Terwijl de winst per aandeel in de eerste helft van het vorige boekjaar nog 2,25 EUR bedroeg, kwam er nu 1,97 EUR in de boeken. En waar de beheerders eerder verklaarden dat de meerwaarden op de verkochte gebouwen (o.m. 0,90 EUR op “Aubépines”) in principe moesten volstaan om het dividend te behouden, waren ze bij de publicatie van de halfjaarresultaten een stuk minder categorisch. Een kwalijke verrassing valt dus niet uit te sluiten (zoals trouwens enkele jaren geleden gebeurde). Ondanks de naar beneden herziene winstverwachting voor dit boekjaar (3,50 EUR per aandeel, tegen 4,07 EUR) blijven we voorlopig geloven in een stabiel dividend (3,23 EUR netto). De aanschaf van de semi-industriële portefeuille in het Antwerpse (±5 % van de totale portefeuille) die begin maart bekendgemaakt werd en die met schulden gefinancierd wordt, zal nauwelijks impact hebben op de resultaten van het lopende boekjaar.
De koers schommelt rond de intrinsieke waarde maar er is enige onzekerheid over de toekomstige dividenden. Houden.

Montea
De resultaten van het laatste kwartaal van het vijftienmaandige boekjaar dat op 31/12/07 afgesloten werd, vielen wat tegen. Voor 2008 werden tot nu toe geen becijferde vooruitzichten gegeven. De toekomst ziet er nochtans veelbelovend uit, ondanks de toename van het aantal aandelen met meer dan 25 %. De zware overname van de logistieke en industriële site van Unilever in Vorst werd immers met nieuwe aandelen gefinancierd waarop vooral de referentieaandeelhouders (de familie de Pauw en Banimmo die nu resp. 30,5 en 19,2 % van het kapitaal bezitten) en de Gemeentelijke Holding (8,3 %) intekenden. Montea kocht tevens een (volledig verhuurd) logistiek gebouw in Cambrai en zeer recentelijk ook nog een logistiek platform in Luik. Anderzijds verkocht de bevak een klein leegstaand gebouw in Destelbergen.
In juni ontvangen de aandeelhouders 1,394 EUR netto als slotdividend, wat het totale dividend over het vijftienmaandige boekjaar op 2,1165 EUR netto brengt. We laten onze dividendschattingen voor de komende jaren ongewijzigd : 1,80 EUR netto in 2008 en 1,88 EUR in 2009.
De vooruitzichten blijven erg goed. Het rendement is behoorlijk en de premie (5 à 6 %) erg redelijk. Kopen tot 33 EUR.

Warehouses De Pauw (WDP)
In februari kondigde WDP de aankoop van een tweede (logistieke) site in Venlo aan. De geplande nieuwbouwprojecten meegerekend brengt dat de Nederlandse investeringen van de bevak op 125 miljoen euro, een bedrag dat de beheerders in de nabije toekomst willen verdubbelen. Begin april kocht WDP tevens een distributiecentrum in Lens (Frankrijk).
Terwijl de winst in 2007 met 3,04 EUR per aandeel grosso modo in de lijn van de verwachtingen lag, was de mededeling van WDP dat ze voor de komende twee jaar een winst (en dividend-)groei van 8 à 10 % verwachten een aangename verrassing. Voor 2008 mikken wij nu op 3,33 EUR winst per aandeel en voor 2009 op 3,60 EUR. De dividenden schatten we op 2,55 EUR in 2008 en 2,72 EUR netto in 2009. Deze cijfers houden evenwel geen rekening met de kapitaalverhoging die als gevolg van alle geplande investeringen binnenkort noodzakelijk zal zijn.
Door de toename van de intrinsieke waarde enerzijds en de afkalving van de koers anderzijds is het verschil tussen beide gedaald tot zowat 22 %. Vrij hoog rendement en uitstekende vooruitzichten, maar de verwachte kapitaalverhoging kan voor druk op de koers zorgen. Hoewel aan de dure kant mag u deze vastgoedbevak met haar indrukwekkend traject houden.

Warehouses Estates Belgium
Geen nieuws sinds onze laatste bespreking.
Dure vastgoedbevak. Verkopen.

Wereldhave Belgium
Nog altijd geen nieuws in verband met het fiscale en strafrechterlijke geschil dat zou kunnen leiden tot de inbeslagneming van het Luikse shoppingcentrum Belle-Ile (±25 EUR per aandeel) of zelfs tot de ontbinding van de vastgoedbevak.
De resultaten 2007 (3,92 EUR winst per aandeel) beantwoordden vrij goed aan de verwachtingen. Het nettodividend van 3,23 EUR (3,19 EUR in 2007) dat op 18 april werd uitgekeerd viel echter wat tegen, zeker in het licht van de goede vooruitzichten voor 2008. De bezettingsgraad bedraagt nu zowat 90 %, tegen 84 % eind 2006.
De komende jaren zijn er gigantische renovatie- en uitbreidingswerkzaamheden gepland op de sites van Nijvel en Doornik voor een totaalbedrag van 180 miljoen euro. Aangezien Wereldhave praktisch geen schulden heeft, zullen die ontwikkelingen een uitermate gunstig effect hebben op de resultaten op middellange termijn.
Goede huisvaders die deze erg riskante vastgoedbevak in portefeuille hebben, raden we aan te verkopen. Speculanten die tegen een stootje kunnen, mogen een gokje wagen op de gunstige afloop van het geschil. Tegen de huidige koers is Wereldhave Belgium goedkoop (discount van bijna 30 %). Het risico zit o.i. voor een deel in de koers.

Cofinimmo (28 apr 2008)

Vastgoed (07 jan 2008)

Cofinimmo (07 jan 2008)

Vastgoedbevaks (28 aug 2007)

Kortnieuws (08 jul 2007)

In het kort (01 jul 2007)

Vastgoedbevaks : tweede luik van onze studie (27 apr 2007)

Cofinimmo (15 okt 2006)

In het kort (17 sep 2006)

Cofinimmo (21 feb 2005)

Kort nieuws (30 jan 2005)

Cofinimmo (05 nov 2004)

Cofinimmo (16 aug 2004)

Cofinimmo (09 feb 2004)

Cofinimmo / Atenor (15 dec 2003)

Gegevens op 28/11/2008

Koers 100.05 EUR Advies Waardering Risico-indicator Portefeuille Budget Week ?

Minimale inleg Hoewel niet vaak een minimum opgelegd wordt inzake het aantal aandelen, is het toch beter de vaste kosten niet te zwaar te laten doorwegen en een minimum te voorzien van ongeveer 2 000 euro per transactie voor de Belgische aandelen en van 5 000 euro voor de buitenlandse.

Goodwill Wanneer een bedrijf een ander bedrijf overneemt, betaalt het soms voor deze aankoop een prijs die hoger ligt dan de boekwaarde van de vennootschap. Dit supplement is gerechtvaardigd door de merknaam, de klantenportefeuille, het groeipotentieel… Dit supplement is de goodwill.