Il y a peu, KBC a publié, pour quelques uns des certificats immobiliers
qu’elle émet, la valeur estimée des immeubles repris dans ces certificats. En
calculant la valeur par certificat, je me suis rendu compte que plusieurs
certificats (comme Antares et Pléiades par exemple) étaient cotés sous leur
valeur estimée. Ne serait-ce pas une bonne idée de les acheter, même si vous ne
les conseillez pas du tout dans votre analyse… ?
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KBC a effectivement fait expertiser les bâtiments de toute une
série de certificats (Antares, Marcel Thiry, Pléiades, North Plaza, Lux-Airport,
Régence, Beaulieu).
En dépit du fait que cette expertise a un coût, à charge
du coupon et donc du détenteur, nous jugeons bien sûr d’un œil favorable cette
initiative qui accroît la transparence. Mieux vaut toutefois considérer ces
estimations avec prudence. KBC ne donne en effet aucune indication sur la
méthodologie utilisée.
Outre des éléments tangibles, certains facteurs
– plus difficiles à estimer comme les facteurs de risque et les
perspectives de location et de rendement – doivent également être pris en
compte.
A titre d’exemple, le certificat Pléiades paraît fortement
sous-évalué, mais il ne faut pas oublier que le bâtiment est vide depuis 2 ans
et que ce quartier de Bruxelles est actuellement peu recherché. Lorsqu’un
bâtiment ne trouve pas rapidement de locataire, la caisse reste vide (alors
qu’impôts et frais d’entretien continuent à être payés !). D’où le risque
de se retrouver dans une situation très difficile.
Enfin, en cas de
liquidation, vous recevrez sans doute moins que la valeur estimée du bâtiment.
Pour obtenir la « valeur nette de liquidation » – dans
l’hypothèse où le bâtiment est vendu à sa valeur estimée –, il faut tenir
compte des droits d’enregistrement, frais de notaire et commissions de vente,
d’une part, et des revenus locatifs non encore distribués, d’autre part. Enfin,
le précompte mobilier sur les éventuelles plus-values devra lui aussi être
retiré.
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