Immobilier : Fiscalité

Le revenu et la plus-value
Le revenu d'un immeuble, c'est sa location. Le montant du coupon versé aux détenteurs de certificats est donc essentiellement constitué grâce aux loyers payés par le(s) locataire(s) de l'immeuble, grevés des frais à charge des propriétaires. Il s'agit donc bien du revenu d'un capital, donc taxable. Mais on considère aussi souvent que le montant versé chaque année au copropriétaire ne se compose que partiellement du revenu du capital, le solde constituant déjà une partie de son remboursement. Dans ce cas, et pour autant que le fisc accepte le plan de remboursement proposé par les gestionnaires, un remboursement de capital n'étant pas taxable, l'impôt est calculé sur la part du bénéfice versé effectivement considérée comme un revenu. Et le précompte retenu est moins élevé. Une bonne affaire ? Oui, mais pas aussi avantageuse que cela, car à l'échéance, la plus-value , déduction faite des amortissements, sera tout de même taxée. Il ne s'agit donc pas d'une exonération de précompte, mais d'un impôt postposé. Si on considère que la somme, conservée lors de chaque coupon, de par l'absence de précompte à ce moment, peut être réinvestie et produire elle-même un revenu, le système procure malgré tout un avantage. De plus, une revente du certificat peu avant son échéance peut aussi être intéressante. En effet, le cours du certificat à ce moment sera encore convenable et les institutionnels, qui ne paient de toute façon pas de précompte, seront encore prêts à l'acquérir. L'éventuelle plus-value réalisée sur une telle vente avant l'échéance ne fera l'objet d'aucune taxation.

Quel précompte ?
Pour les certificats émis avant le 1er mars 1990, le précompte est encore de 25 %. Pour les plus récents, il est de 15 %.

La preuve par les chiffres
Deux exemples pour illustrer les deux possibilités :

Critère de choix ?
S'il est intéressant de connaître le régime fiscal applicable pour savoir à quoi s'attendre, l'avantage apporté par l'impôt postposé n'est pas pour autant énorme. Ce n'est donc pas le premier critère de choix. La qualité du bâtiment, les frais y afférant, les possibilités de locations rentables et stables restent les éléments essentiels de l'évaluation.