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Tableau

Aedifica
Aedifica a acquis de nombreux biens ces derniers mois, dont deux maisons de repos à Uccle, qui comptent pour 12 % de son portefeuille et portent la part des maisons de repos dans le total à 35 %. Par ailleurs, en mai dernier, elle annonçait qu’elle n’atteindrait pas ses objectifs pour l’exercice clôturé le 30 juin mais maintenait sa prévision de dividende (1,48 EUR). Nous tablons pour notre part sur un dividende net de 1,92 EUR pour l’exercice 2007-2008 et de 1,94 EUR pour le suivant. Le titre a perdu 10 % depuis notre dernière analyse et est correctement évalué. Conservez.

Ascencio
Le bénéfice publié porte sur 5 mois d’un exercice qui en compte 11 (clôture le 30/09) et atteint 1,16 EUR par titre (compte tenu du coût de l’introduction en Bourse). L’objectif pour l’ensemble de l’exercice (2,48 EUR) devrait donc être dépassé. Nous tablons sur un bénéfice de 2,80 EUR par titre pour l’exercice en cours et de 3,15 EUR pour le suivant et sur un dividende net de 2,13 EUR pour l’exercice en cours et de 2,50 EUR pour le suivant. La surcote avoisine les 13 % et le taux d’endettement est assez faible (±28 %).Titre peu risqué, assez cher, mais qui résiste bien à l’actuelle morosité. Belles perspectives. Conservez.

Befimmo
L’augmentation de capital de mai (pour financer l’acquisition de Fedimmo) a eu peu de succès et Befimmo se montre discrète. Nous tablons pour l’exercice en cours (2006/2007) sur un bénéfice de 4,62 EUR par titre et sur seulement 4,15 EUR pour 2007/2008, puis sur une remontée pour les deux suivants à 4,58 et 5,07 EUR. Le dividende net relatif à l’exercice 2006/2007 devrait être de 3,83 EUR (dont 2,61 EUR pour le coupon n°14 détaché en juin) et celui de l’exercice suivant (2007/2008) devrait légèrement augmenter, à 3,87 EUR. Le cours ayant fortement chuté, la surcote se limite à ±12 %. Les perspectives immédiates ne sont pas fameuses mais le portefeuille est de grande qualité. Titre correctement évalué. Conservez.

Cofinimmo
Selon nos calculs, le bénéfice du premier semestre, hors éléments exceptionnels, sera stable à 4,28 EUR par titre. Compte tenu des plus-values (+24 % en moyenne face à la valeur d’expertise), il a fortement augmenté. Cofinimmo a récemment acquis une série de biens (dont des maisons de repos) et va acheter 90 % d’Immobrew, filiale d’Inbev qui possède plus de 1000 cafés en Belgique et en Hollande, avec des baux de 23 ans en moyenne. La sicafi relève légèrement ses perspectives de dividende. Nous tablons pour notre part sur un dividende net de 6,38 EUR pour 2008 (contre 6,33 auparavant) et sur 6,42 EUR en 2009. Le cours a chuté et la surcote n’est plus que de ±6 %. Sicafi correctement évaluée mais portefeuille de qualité et stratégie payante. Achetez.

Home Invest Belgium
Le résultat du premier trimestre était très bon (hausse du bénéfice de 18 % à 0,67 EUR par titre et croissance de la valeur d’inventaire de 2,9 %), mais son progrès est nettement moins bon qu’en 2006 (net ralentissement de l’immobilier résidentiel). Pour la suite, les perspectives sont favorables (avec notamment la contribution d’un nouvel immeuble à Jambes). Nous prévoyons un bénéfice 2007 de 2,70 EUR par titre et de 2,80 EUR en 2008 (contre seulement 2,39 EUR en 2006). C’est largement suffisant pour faire grimper le dividende (il était de 2,24 EUR pour l’exercice précédent). Nous prévoyons prudemment un dividende net de 2,30 EUR pour l’exercice en cours et de 2,36 EUR pour le suivant. En outre, la sicafi sera bientôt propriétaire d’un complexe de 4 immeubles résidentiels à l’état de projet à Mons (réception prévue au 1^er trimestre 2009). Après une belle hausse suite à l’augmentation de capital de septembre 2006, le cours a fortement reculé. Il avoisine actuellement la valeur intrinsèque. Titre correctement évalué. Conservez.

Intervest Offices
La sicafi vient d’acheter deux immeubles à Malines et un à Zellik, avec des taux de rendement intéressants. Le bénéfice du premier semestre est de 0,97 EUR par titre (contre 0,95 un an plus tôt). La sicafi prévoit pour 2007 un bénéfice de 1,90 à 1,95 EUR par titre (contre 1,87 en 2006). Nous tablons pour notre part sur un bénéfice 2007 de 1,94 EUR par titre et sur des dividendes nets de 1,65 EUR pour l’exercice en cours et de 1,70 EUR pour le suivant. La hausse de la valeur intrinsèque (dividende inclus) est de 13 % net sur un an. Malgré la baisse récente, la surcote est de plus de 20 %. Le rendement est élevé. La sicafi est assez chère et est celle qui s’avère la plus sensible à la conjoncture. Vendez.

Intervest Retail
La vente du Factory Shopping Messancy (FSM; source de pertes) n’est pas encore conclue (décision attendue avant le 31/12). Par ailleurs, la situation semble favorable : taux d’occupation de 99 %, hausse des loyers et des valeurs intrinsèques (+14,2 % net sur un an, dividende inclus). Le problème juridique du Shopping Park de Olen semble aussi résolu. L’effet «FSM» sur le bénéfice est pire que prévu. Pour 2007, la sicafi prévoit 1,45 à 1,55 EUR par titre, contre 1,65 espéré en cas de vente (en 2005 et 2006 il était de 2,14 et 1,97 EUR !) Nous prévoyons quant à nous un bénéfice de 1,55 EUR par titre et un dividende net de 1,32 EUR en 2007 et de 1,70 EUR en 2008. Le cours a encore fortement baissé et la décote est maintenant de ±10 %. Titre correctement évalué mais vous pouvez spéculer sur un redressement et acheter.

Leasinvest Real Estate
La sicafi a vendu deux immeubles à Evere à un prix dépassant de 20 % la valeur d’expertise, ce qui explique en partie la hausse de sa valeur intrinsèque, mais elle affiche un résultat décevant pour l’exercice 2006/07 (clôturé le 30/06). Elle n’a pas non plus réussi à mettre la main sur Immo-Croissance, mais fera une plus-value sur les titres qu’elle détenait (à comptabiliser en 2007/08). Après le 30/06, elle a encore vendu un immeuble à Luxembourg avec une grosse plus-value. Pour l’exercice 2006/07, le dividende net payable en octobre sera de 3,23 EUR. Pour le suivant, bien que prévoyant un résultat en nette baisse, nous tablons sur 3,27 EUR, à condition qu’une partie des plus-values soit distribuée. La surcote a chuté à ±8 %. La sicafi est correctement évaluée. Conservez.

Montea
Les premiers résultats sont favorables et les prévisions faites lors de l’introduction en Bourse devraient être dépassées. Le taux d’endettement (33,3 % au 30/06) devrait augmenter suite à des acquisitions en Belgique et en France, qui contribueront à la croissance du bénéfice. Nous prévoyons un bénéfice de 2,63 EUR par titre pour l’exercice 2006/07 (long de 15 mois) et de 2,22 EUR pour le suivant et tablons sur un dividende net de 1,32 EUR en 2008 (solde) et de 1,70 EUR en 2009. Les perspectives sont bonnes et la surcote est tombée à ±8 %. Titre correctement évalué. Conservez.

Retail Estates
Le résultat du dernier exercice (clôture le 31/03) était meilleur que prévu (favorisé par d’importants nouveaux investissements, dont une série de biens loués à Brantano). Depuis la clôture, la sicafi a continué d’investir, notamment à Anvers (21 immeubles). Son taux d’endettement est ainsi passé à ±50 % et la valeur intrinsèque par titre a progressé de 16,7 %. Nous prévoyons une hausse du dividende net à 2,09 EUR en 2008 et à 2,19 EUR en 2009 (contre 2,02 en 2007). La surcote a chuté à ±11 % suite à la baisse de cours et à l’augmentation de la valeur intrinsèque. Les perspectives sont assez favorables. Titre correctement évalué. Conservez.

Warehouses De Pauw
La sicafi poursuit son ambitieux programme d’investissements : récents achats en France, Belgique et Hollande, projets en cours en Roumanie. Les acquisitions contribueront positivement au résultat 2007. La prévision du bénéfice par titre est passée à 3,05 EUR pour 2007 et à 3,25 EUR pour 2008. Après 4 ans de stabilité, le dividende net devrait grimper à 2,31 EUR pour 2007 et à 2,43 EUR pour 2008. Le cours a fortement baissé mais la surcote est encore de plus de 40 %. La sicafi est chère. Vendez.

Warehouses Estates Belgium
Le bénéfice du premier semestre (clôturé le 31/03/07) a baissé de 14,2 % (à 1,33 EUR par titre). L’exercice précédent avait bénéficié d’un remboursement fiscal. Pour le reste, la chute est due à la hausse des charges d’intérêt et des frais de gestion. La progression de la valeur intrinsèque est plus réjouissante (+20,4 % sur un an). Quelques nouveaux investissements commenceront à porter leur fruit au second semestre. Nous tablons pour l’ensemble de l’exercice sur un bénéfice de 2,75 EUR par titre, ce qui devrait permettre une hausse du dividende net à 2,11 EUR (payable fin 2007) et à 2,14 EUR pour le suivant. Avec la baisse du cours, la surcote a fondu (de plus de 30% à ±9%). Titre correctement évalué. Sans les péripéties judiciaires de la famille Wagner, notre avis serait de conserver, mais par prudence, vendez.

Wereldhave Belgium
La sicafi a été renvoyée devant le tribunal correctionnel, pour suspicion d’une fraude remontant à 1993. Le parquet demande sa dissolution et la confiscation du centre Belle-Ile, qui aurait servi à blanchir l’argent fraudé. Le résultat semestriel est donc de faible intérêt. Malgré une légère hausse du taux d’occupation et des hausses sensibles de loyers, la sicafi compte sur un bénéfice 2007 comparable à 2006. Nous espérons cependant (hors risque judiciaire) une légère hausse du dividende net à 3,23 EUR pour 2008 et à 3,32 EUR pour 2009 (contre 3,19 pour les 2 précédents). La décote est forte maintenant (±20 % par rapport à la valeur intrinsèque). Sicafi correctement évaluée; sans le risque judiciaire, elle serait notre favorite. Mais par prudence, vendez.

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Sicafi	Cours en EUR  le 24/8/07	Valeur intrinsèque  (en EUR)	(1)	(2)	(3)	Conseil
Aedifica	41,90	39,90	5,01	1,92	4,58	Conserver
Ascencio	54,50	48,13	13,23	2,13	3,91	Conserver
Befimmo	76,990	68,62	12,20	3,83	4,97	Conserver
Cofinimmo	124,99	117,93	5,99	6,38	5,10	Acheter
Home Invest Belgium	50,50	52,49	-3,79	2,30	4,55	Conserver
Intervest Offices	29,90	24,11	24,01	1,65	5,52	Vendre
Intervest Retail	31,37	35,10	-10,63	1,32	4,21	Achat spécul.
Leasinvest Real Estate	70,50	65,31	7,95	3,27	4,64	Conserver
Montea	32,00	29,40	8,84	1,63 *	5,09*	Conserver
Retail Estates Belgium	43,25	38,83	11,38	2,09	4,83	Conserver
Warehouses De Pauw	46,00	32,18	42,95	2,31	5,02	Vendre
Warehouses Estates Belg.	36,16	33,27	8,69	2,11	5,84	Vendre
Wereldhave Belgium	57,00	72,00	-20,83	3,23	5,67	Vendre

(1) Décote en % (-) ou prime ou surcote (+) par rapport à la valeur intrinsèque(2) Dividende net attendu pour l’exercice en cours, en EUR
(3) Rendement sur dividende net attendu en %
* dividende annualisé (premier exercice de 15 mois : 2,04 EUR).

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