VGP (23 nov 2007)
Le groupe d’immobilier VGP fait son entrée sur les Bourses de
Bruxelles et de Prague. Souscrire, c’est investir dans l’immobilier avec un peu
plus de risques, mais aussi de jolies perspectives de croissance. Et à un prix
attractif.
SOUSCRIVEZ.
VGP ? Jamais
entendu parler…
Le groupe belge VGP a vu
le jour en 1998 et se spécialise dans l’achat, le développement et
la gestion de biens immobiliers semi-industriels, c.à.d. des bâtiments
destinés à des usages logistiques (entrepôts, centres de distribution…), en Allemagne
et dans les régions d’Europe centrale (Tchéquie, Slovaquie,
Hongrie, Roumanie, Lettonie, Lithuanie, Estonie). VGP acquiert des terrains en position stratégique
(à proximité des rings et des autoroutes, près des grandes villes, des
centres de production). Il y érige des bâtiments semi-industriels de haute
qualité puis les donne en location à des clients renommés (Ikea, Siemens VDO,
Lekkerland…). VGP a sa propre équipe, qui gère toutes les étapes du
processus : identification et achat du terrain jusqu’au contact de clients
potentiels et la gestion du portefeuille.
Stratégie
En 1998,
c’est dans les environs de Prague que VGP a débuté. A partir de 2006, il a
entamé son expansion en République Tchèque et cette année, il a exporté son
modèle tchèque dans d’autres pays d’Europe centrale, qui offrent un fort
potentiel de croissance. La demande d’espaces industriels y est importante car
de nombreuses multinationales cherchent à s’y établir, attirées par le coût peu
élevé de la main d’œuvre et la croissance du niveau de vie. VGP a sciemment opté
pour la stratégie «développer et conserver» : les immeubles restent en
portefeuille et génèrent des loyers, utilisés pour développer de nouveaux
projets et financer de futurs dividendes.
Aujourd’hui en
portefeuille
Pour l’heure, le portefeuille se chiffre à ±203 millions
d’euros. La moitié est constituée d’immeubles loués à 100 %, dans six
zonings industriels. L’autre moitié se compose d’une douzaine de projets sur une
dizaine d’emplacements. En plus, VGP dispose de 2,3 millions de m² de
terrains (pleine propriété ou sous forme d’option).
Des
atouts…
La force de VGP, c’est de s’être implanté en République Tchèque
de manière précoce et d’y avoir ainsi développé une expertise qu’il peut
maintenant mettre à profit dans d’autres Etats de la région. Il fait en outre
usage de contrats de location de longue durée (5 à 10 ans) qui assurent un
rendement élevé de son avoir immobilier semi-industriel. Il est vrai que ce
rendement évolue peu à peu vers les niveaux moins élevés des marchés d’Europe de
l’Ouest, mais il implique dans le même temps une hausse de la valeur des
immeubles. Ce n’est donc pas une catastrophe.
… et des
risques
L’activité n’est pas sans danger. De nouveaux concurrents
peuvent surgir et les bénéfices futurs dépendent en grande partie des plus (ou
moins)-values enregistrées sur le patrimoine immobilier (en vertu des normes
comptables IFRS, le portefeuille doit être réévalué à sa valeur réelle). En
outre, les arbres ne poussent pas jusqu’au ciel… Actuellement, l’immobilier
connaît un boom en Europe centrale. Mais on ne peut exclure que d’ici quelques
années, le marché connaisse un retournement et que la bulle immobilière
éclate.
Prévisions et
conseil
Le groupe développe un important portefeuille immobilier et
connaît une phase de forte croissance. Pour cette raison, il cherche en premier
lieu à investir une part importante de ses revenus (locatifs) dans de nouveaux
projets. De 2006 à 2009, ces revenus devraient avoir plus que doublé chaque
année (voir graphique). Nous prévoyons un bénéfice par action de 1,96 EUR
pour 2007, de 2,20 EUR pour 2008 et de 2,53 EUR pour 2009. Pour
encaisser un dividende, il faudra attendre l’exercice 2008 (payable en 2009).
Nous l’évaluons à 0,28 EUR net et à 0,52 EUR net pour le suivant.
Dans la fourchette de prix proposée, l’action est bon marché et
nous croyons fermement au potentiel du projet et aux belles perspectives de
croissance à moyen terme. Si vous acceptez un risque un peu plus élevé que celui
des sicafi, vous pouvez souscrire. Mais attention ! Compte tenu de la crise
des marchés financiers, qui touche surtout le secteur financier et celui de
l’immobilier, il n’est pas exclu que l’introduction en Bourse connaisse quelques
difficultés (ne commandez pas plus de titres que vous n’en désirez réellement).
REVENUS LOCATIFS
(en EUR x
1000; e=estimation)
MODALITES
- Fourchette de
prix :
15,25 à
16,75 EUR
- Souscription jusqu’au 5/12 à
16 heures
- Clôture
anticipée à partir du 28/11 à 16 heures.
- Des priorités
(en cas de sursouscription) sont possibles pour les souscriptions faites dans
les banques guichet et/ou jusqu’au 28/11.
- Pas le livraison
matérielle
- Nouvelles
actions avec strips VVPR (pas de taxe de Bourse à la souscription).
- Banques
guichet : KBC Securities, KBC Bank et CBC Banque, ING Belgique
- Première
cotation sur Euronext Bruxelles prévue vers le 07/12.
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