Certes, à l’exception de Wereldhave, les sicafi ne sont pas franchement bon marché. Mais compte tenu d’une part de taux d’intérêt toujours modérés, et d’autre part, du regain d’inflation, vous pouvez progressivement augmenter la part des avoirs que vous investissez dans ces placements immobiliers. Pour vous y aider, nous vous soumettons notre nouvelle analyse, dont ce premier volet est consacré aux sicafi principalement investies dans les immeubles de bureaux et dans les bâtiments semi-industriels (la semaine prochaine, nous vous entretiendrons de celles qui placent dans les immeubles commerciaux et résidentiels).

Befimmo
Le résultat annuel (clôture le 30/9) fut étonnamment bon et le dividende conforme aux prévisions (coupon 14 détaché le 07/06 et coupon 15 détaché le 21/12 pour un total net de 3,83 EUR payé le 21/12). Mais pour les prochains exercices, les prévisions de revenus ont été sensiblement revues à la baisse. En cause, un lourd programme de rénovation d’immeubles et l’augmentation des coûts de financement (due à la hausse des taux à court terme). Malgré cela, Befimmo maintient ses prévisions de dividendes nets (3,83 EUR fin 2008, 3,91 EUR en 2009 et 3,95 EUR en 2010). Nous n’excluons cependant pas une nouvelle mauvaise surprise, car vu l’âge du portefeuille de Befimmo, d’importantes rénovations sont nécessaires dans les immeubles. Heureusement, la durée moyenne des baux est de 9 ans. Le cours a très fortement chuté depuis ses sommets et s’est encore légèrement effrité depuis notre analyse du mois d’août. Il est à présent proche de la valeur intrinsèque. Les perspectives immédiates ne sont guères brillantes et manquent de visibilité.
Le portefeuille reste globalement de grande qualité et nous conseillons toujours de conserver. Pour un achat, préférez Cofinimmo.

Cofinimmo
Le résultat du troisième trimestre ne fut guère brillant mais c’était prévu et cela semble provisoire. La preuve : Cofinimmo revoit à la hausse ses prévisions pour l’ensemble de 2007 (et nous faisons de même) et relève pour la seconde fois sa prévision du dividende de mai 2008 (à 6,59 EUR net contre 6,29 puis 6,33 auparavant). Une augmentation qui devrait être consolidée les années suivantes. Nous prévoyons ainsi un dividende net de 6,63 EUR pour 2009 et de 6,67 EUR pour 2010. Cette évolution contraste positivement par rapport à d’autres sicafi de bureaux.
En outre, fin octobre, Cofinimmo a achevé l’acquisition de 90 % des cafés d’InBev (Immobrew rebaptisé Pubstone). Une acquisition qui porte son taux d’endettement à ±51 %. Il a aussi conclu un accord sur la cession en deux temps de l’immeuble Belliard I-II, laquelle aura un effet positif sur les exercices 2007 et 2008.
Le cours a fortement chuté depuis ses sommets et la surcote est d’environ 5 %. Le rendement net est de plus de 5 % et les dividendes semblent assez sûrs. Sicafi de qualité. Achetez.

Intervest Offices
Le résultat du troisième trimestre fut plutôt médiocre et la prévision de bénéfice pour l’ensemble de 2007 a été réduite (d’une fourchette de 1,90 à 1,95 EUR par titre à simplement 1,90 EUR). Les pertes de loyers, dues aux ventes récentes d’immeubles, n’ont pu être compensées par les nouvelles acquisitions, et les frais de rénovation, de location et de gestion des immeubles sont en forte augmentation. Nous réduisons donc aussi nos prévisions. En outre, la sicafi a acquis fin novembre l’ancien siège de logistique de Siemens à Herentals et des terrains adjacents (opération complexe avec des garanties locatives et en plusieurs phases : développement, rénovations ou reconstruction).
Le cours avait très bien résisté jusqu’en septembre, grâce aux achats de Vastned Offices, qui a porté sa participation de 51 à 54 %. Après l’arrêt de ces achats, le cours a lourdement chuté pour se rétablir ensuite. La surcote est actuellement de ±20 %.
Malgré le rendement élevé (plus de 5,5 % net), étant donné le nombre d’alternatives plus intéressantes, notre conseil reste de vendre.

Leasinvest Real Estate
Au cours du premier trimestre de son exercice (clôture annuelle le 30/06), la sicafi a vendu avec une belle plus-value l’immeuble Aubépines à Luxembourg. Suite aux ventes réalisées au cours de l’exercice précédent et à la rénovation en cours d’un immeuble à la Cloche d’Or, au Luxembourg, (qui devrait se terminer fin 2008), les revenus locatifs du premier trimestre de l’exercice en cours sont en baisse de 6,6 %. Avec la vente de l’immeuble Aubépines et en l’absence de nouveaux investissements, cette baisse devrait s’étendre à tout l’exercice. Leasinvest devrait maintenir, voire légèrement augmenter son dividende, en puisant dans ses plus-values (mais la sicafi nous a déjà réservé quelques mauvaises surprises en la matière).
Le cours est proche de la valeur intrinsèque et la sicafi est coutumière de belles ventes. Conservez.

Montea
Au quatrième trimestre de l’exercice 2006/2007 (d’une durée exceptionnelle de 15 mois), la sicafi a confirmé qu’elle dépasserait allègrement ses prévisions faites lors de son entrée en Bourse en octobre 2006. Les perspectives pour le «cinquième» trimestre (clôturé le 31/12) sont excellentes (nouvelles locations et contribution de nouveaux investissements). Montea relève aussi sa prévision de dividende à un total de 2,12 EUR net (dont 0,72 EUR déjà payé le 18 juin). Nous relevons aussi nettement nos prévisions et tablons sur des dividendes de 1,80 EUR pour 2008 et 1,88 EUR pour 2009. Des chiffres que nous pourrions encore revoir à la hausse, compte tenu des importantes acquisitions prévues (e.a. accord de principe sur une acquisition à Forest : bâtiments logistiques et industriels loués à Unilever) ainsi que d’un taux d’endettement limité à ±33 % (après opération Unilever).
Le cours est très raisonnable (surcote de ±5 %), les premiers résultats sont nettement plus élevés qu’annoncés, la sicafi offre un beau rendement et de bonnes perspectives. Achetez.

Warehouses De Pauw
Cette sicafi poursuit sa politique impressionnante de croissance : acquisition de huit sites d’entreposage (loués à 90 % à 15 ans) et d’immeubles à Sint-Niklaas, Venlo et Nivelles et gros investissements en Roumanie. Au plus tard fin 2009, le portefeuille devrait dépasser les 800 millions d’euros, soit de loin supérieur aux objectifs du plan présenté début 2006. Mais cela entraînera un dépassement de la limite d’endettement autorisée (65 %), de sorte qu’une augmentation de capital en 2008 est très probable. En attendant, nous prévoyons des dividendes nets de 2,21 EUR pour 2007 (dont 1,10 EUR déjà payé en septembre), de 2,45 EUR pour 2008 et de 2,57 EUR pour 2009.
Le cours s’est stabilisé depuis août et la surcote a encore fondu suite à la croissance de la valeur intrinsèque. Mais elle reste de ±30 %. Cette sicafi est chère. Vendez.

Warehouses Estates Belgium
Le dernier résultat annuel (clôture le 30/09) fut meilleur que prévu, en forte hausse grâce à la contribution des nouveaux investissements. Le taux d’endettement reste très faible, ce qui laisse un important potentiel de progression des résultats. Le taux d’occupation a néanmoins fortement baissé (de 96,1 % à 93,3 % sur un an en raison de la rénovation du site Demanet à Gosselies). Un dividende de 2,0995 EUR net a été payé le 17/12. Pour 2008, nous prévoyons 2,14 EUR et tablons sur 2,21 EUR en 2009. La surcote est de ±15 % et le rendement net de plus de 5,5 %.
Sans les péripéties judiciaires (accusations contre la famille Wagner, fondatrice et actionnaire principal), notre avis serait de conserver. Mais par prudence, vendez.

Wereldhave Belgium
Depuis fin août, aucune nouvelle information n’a fusé quant au litige fiscal et pénal par lequel la sicafi court le risque de se voir confisquer le shopping Belle-Île à Liège. Ceci étant, le dernier résultat trimestriel fut légèrement supérieur aux prévisions de la sicafi et assez conforme aux nôtres. La sicafi augmente ses prévisions bénéficiaires pour l’ensemble de 2007 (alors qu’elle prévoyait auparavant un résultat semblable à 2006), grâce à une hausse du taux d’occupation (à 86,3 % au 30/09). Nous relevons notre prévision pour le prochain dividende à 3,27 EUR. La sicafi évoque aussi des retards dans les travaux d’extension du shopping de Nivelles (problèmes de permis). Le cours a encore nettement reflué et la décote est d’environ 30 %.
Bien que la sicafi soit bon marché, nous conseillons aux investisseurs prudents de vendre. Aux spéculateurs, vu le niveau du cours (qui tient en grande partie compte du risque de confiscation de Belle-Ile) et l’espoir d’une issue plus favorable du litige, nous pouvons conseiller de conserver.

SICAFI : IMMEUBLES DE BUREAUX ET SEMI-INDUSTRIELS
Sicafi	Type d’investis-sement	Cours le 04/01/08 en EUR	Valeur intrins. en EUR	(1)	(2)	(3)	Conseil
Befimmo	Bureaux	71,59	69,92	+2,39	3,83	5,35	Conserver
Cofinimmo	Bureaux	126,59	120,45	+5,10	6,63	5,24	Acheter
Intervest Offices	Bureaux	29,50	24,55	+20,16	1,66	5,63	Vendre
Leasinvest Real Estate	Bureaux + semi-industriel	65,78	63,95	+2,86	3,27	4,97	Conserver
Montea	Semi-industriel	32,00	30,40	+5,26	1,80	5,63	Acheter
Warehouses De Pauw	Semi-industriel	46,00	34,92	+31,73	2,45	5,33	Vendre
Warehouses Estates Belgium	Semi-industriel + commercial	37,32	32,96	+13,23	2,14	5,73	Vendre
Wereldhave Belgium	Bureaux + commercial	50,75	73,00	-30,48	3,36	6,62	Vendre

(1) décote ou surcote en % par rapport à la valeur intrinsèque; (2) dividende net attendu en EUR pour l’exercice en cours (2007/2008 ou 2008); (3) rendement net en % sur dividende attendu.