Aedifica
Cette sicafi encore jeune n’a pas répondu aux attentes. En mars, ses gestionnaires avertirent déjà que les résultats pronostiqués lors de l’entrée en Bourse ne pourraient être atteints, parce que le programme d’acquisition avait pris du retard. En octobre 2007, les détenteurs perçurent malgré tout encore le coupon promis (1,48 EUR net) mais en 2008 et 2009, ils devront se contenter de 1,71 et 1,80 EUR alors qu’on leur avait fait miroiter 1,92 et 1,94 EUR. Et cela bien que la sicafi ait réalisé ces derniers mois tant d’acquisitions qu’elle a non seulement comblé son retard mais aussi même déjà atteint le niveau de portefeuille prévu pour seulement juin 2008. Aedifica semble dès lors souffrir de problèmes de rentabilité, entre autres parce que ses frais de financement ont grimpé plus vite que prévu.
Le cours est proche de la valeur intrinsèque et le rendement très faible. Vendez.

Ascencio
Ce premier exercice aura été meilleur que ce que ne l’avait laissé espérer le prospectus d’émission en février, mais c’est ce que nous avions prévu. Nous sommes néanmoins déçus que ni le dividende payé le 21/12/2007 (2,11 EUR net) ni celui annoncé pour fin 2008 (2,50 EUR) n’aient été augmentés. La sicafi a acquis en septembre un centre commercial à Hannut et s’est offerte en novembre un portefeuille d’immeubles commerciaux dans les environs de Liège et dans le Hainaut.
Malgré de bons résultats et de bonnes prévisions, le cours a reculé ces derniers mois et la surcote s’est réduite. Nous changeons de conseil : cette sicafi est peu risquée et vous pouvez l’acheter.

Home Invest Belgium (HIB)
Le très décevant 2^etrimestre a été suivi d’un troisième trimestre en nette reprise. HIB compte sur un bénéfice 2007 de 2,28 EUR par titre. En novembre, la sicafi a annoncé l’achat d’un important portefeuille d’immeubles en région bruxelloise (sous réserve de due diligence). Entre-temps, elle a pris livraison de la dernière partie du complexe résidentiel de Jambes. La plupart des appartements sont déjà loués à bon prix. Le dividende payable en mai prochain reste prévu à 2,30 EUR net. S’il le faut, HIB puisera pour l’assumer dans ses récentes plus-values encaissées.
La forte hausse de cours en septembre, au lendemain de l’augmentation de capital, a été suivie d’une sévère rechute. La décote est à présent de plus de 11 %. Les dividendes grimpent peu, mais de façon régulière. Nous changeons de conseil : achetez.

Intervest Retail
Le Factory Shopping Messancy (BH 1331), lourd foyer de perte depuis sa construction (2004/05), est enfin cédé, mais pour à peine 8,5 millions d’euros, alors que nous évaluons l’investissement initial à plus de 40 millions. Ce prix étant de loin inférieur à la valeur reprise dans les comptes, la valeur intrinsèque d’Intervest Retail va sérieusement baisser. La sicafi a en outre annoncé l’achat de 21 immeubles commerciaux, intégralement loués. Enfin, la sicafi Retail Estates (comme d’autres intervenants) serait intéressée par Intervest Retail. Quoi qu’il en soit, les détenteurs accuseront en mai une nouvelle forte baisse du dividende (à 1,23 EUR net). Mais ils peuvent compter par la suite sur de belles hausses (1,62 EUR en 2009, 1,70 EUR en 2010).
Dans l’espoir que la cession de Messancy marque la fin des difficultés, vous pouvez acheter à maximum 33 EUR.

Retail Estates
Le résultat du premier semestre (clôturé le 30/09) était globalement satisfaisant. La révision à la baisse des prévisions pour l’ensemble de l’année est assez décevante, mais sans doute trop prudente. Le dividende payable en 2008 reste néanmoins intact (2,09 EUR net) et pour 2009 et 2010, nous tablons sur 2,19 et 2,24 EUR. Le portefeuille de Retail Estates s’est considérablement élargi ces 12 derniers mois (immeubles de Brantano, portefeuille de 21 immeubles commerciaux et 2 immeubles de PME dans la province d’Anvers, et juste en fin d’année, 35 immeubles commerciaux, principalement le long des grands axes, tant en Flandres qu’en Wallonie). Fin novembre, 8 bâtiments au Luxembourg ont été vendus avec une belle plus-value.
Le cours est proche de la valeur intrinsèque. Les dividendes continueront de croître régulièrement mais peut-être y aura-t-il une augmentation de capital (la dette s’élève à 52,7 % des avoirs, sans tenir compte de la reprise éventuelle d’Intervest Retail), ce qui pèsera sur le résultat. Conservez.

Immobilier (05 mai 2008)

Retail Estates (05 mai 2008)

Retail Estates (14 janv 2008)

Le point sur les sicafi (28 août 2007)

Sicafi : deuxième volet de notre étude (27 avr 2007)

Données au 03/07/2008

Cours 39.55 EUR Conseil Evaluation Indicateur de risque Portefeuille Budget Hebdo ?

Squeeze-out Après une offre de reprise, il n'est pas rare que des sociétés détiennent plus de 95 % des actions d'une autre société et décident de lancer une offre publique de retrait (OPR) pour acquérir les actions restantes de la société. Une telle opération est également désignée par le terme anglais  "squeeze out".

Cash-flow Dans les comptes d'une société, le cash-flow désigne tous les revenus en liquide diminués de toutes les charges décaissées. Le cash-flow donne une idée de la capacité de la société à générer des liquidités et à investir sans s’endetter.