(05/02/2004) COFINIMMO 2003: l'année de la confirmation

Marge opérationnelle supérieure à 83% Présence importante sur le marché de l'investissement Progression de plus de 20% du résultat net courant Confirmation de la prévision du dividende brut pour 2003 (EUR 7,25) Le taux d'endettement se situe à 47,70% Bruxelles, le 5 février 2004 Cofinimmo a réalisé en 2003 une excellente performance dans un environnement immobilier de plus en plus difficile. Ceci s'est illustré par l'introduction de l'action dans l'indice BEL20, démontrant si nécessaire que le secteur immobilier a sa place dans toute politique de gestion de portefeuille. La société s'est encore positionnée cette année comme un investissement de choix, offrant à ses actionnaires un rendement total (cours de bourse + dividende brut réinvesti) de 17,34%. Cette performance boursière résulte de la poursuite de la stratégie de Cofinimmo. Elle a d'abord réussi, en optimalisant la gestion opérationnelle de ses immeubles et en intensifiant sa démarche commerciale active, à maintenir à la fois une marge opérationnelle supérieure à 80% et un taux d'occupation nettement supérieur au marché (94,68% contre 90,1% - source: Cushman Wakefield). Cofinimmo s'est également montrée particulièrement active sur le marché de l'investissement. Par le biais de différentes transactions, elle a acquis ou s'est engagée à acquérir, sous certaines conditions et selon des modes de financements divers, pour plus de EUR 450 millions d'actifs. Alors que tant les niveaux de loyers que les taux d'occupation continuent à baisser et que l'évolution de la conjoncture économique reste incertaine, la société s'est concentrée sur l'investissement dans des actifs de qualité parfaitement localisés, loués à très long terme à des locataires de premier ordre et offrant des rendements attractifs. La plupart de ces actifs sont en cours de construction ou de rénovation et ne produiront leur effet sur le résultat de Cofinimmo qu'à leur livraison en 2005. La principale transaction fut l'acquisition de 33% des actions de North Galaxy SA. Les risques de construction ne sont pas supportés par Cofinimmo. Pour accroître sa présence dans le quartier phare de Bruxelles, à savoir le Quartier Léopold, et lui permettre d'être plus concurrentielle, la société a aussi acquis des immeubles qui feront pour la plupart l'objet de rénovation dans les années à venir. Ces projets viendront intégrer l'activité de développement pour compte propre de la société, qui vise à améliorer la qualité et la pérennité des immeubles. 1. Comptes consolidés au 31.12.2003 Pour la gestion quotidienne de son portefeuille, Cofinimmo a continué à appliquer une politique commerciale proactive, flexible et orientée sur la fidélisation de ses clients. Ainsi, le maintien du taux d'occupation proche de 95% (94,68%), toujours largement supérieur au taux d'occupation moyen du marché bruxellois des bureaux (90,1% - source: Cushman Wakefield), la maîtrise des coûts directs d'exploitation liés au vide locatif et les économies d'échelle réalisées dans les coûts indirects d'exploitation ont permis à la société de dépasser ses objectifs en terme de marge opérationnelle (80%). Celle-ci s'élève à 83,25% en 2003 contre 80,15% en 2002. Le résultat net courant (part du groupe) est ainsi en progression (+ 21,3%) puisqu'il atteint EUR 73,71 millions en 2003 contre EUR 60,76 millions pour l'année 2002. Le résultat net courant par action au 31.12.2003 s'élève quant à lui à EUR 8,31, soit 2,5% de moins que le résultat au 31.12.2002, qui atteignait EUR 8,52 par action. Suite aux augmentations de capital consécutives à l'acquisition des immeubles du Groupe Dexia et à l'apport des titres de la société Longview Holdings BV, le nombre d'actions de la société a augmenté de 24,4% depuis le 30 décembre dernier. Ceci montre que la dilution du résultat net courant provoquée par ces augmentations de capital successives est très faible et s'explique par la nature des biens acquis, qui produiront leur effet sur le résultat net courant à partir de l'année 2005. Les actionnaires continuent à bénéficier des performances de la société en 2003. En effet, le return de l'action Cofinimmo s'élève à 17,34% en 2003 contre 9,88% en 2002. Le dividende relatif à l'exercice 2003 que le Conseil d'Administration proposera à l'Assemblée Générale est à nouveau supérieur au dividende de l'exercice précédent, puisqu'il s'établirait, en cas d'approbation par l'Assemblée Générale, à EUR 7,25 brut par action, soit une augmentation de 3,6%. Le résultat net s'élève à EUR 60,31 millions contre EUR 56,63 millions soit en hausse de 6,5%. Le résultat net par action (après incorporation du résultat sur portefeuille) au 31.12.2003 s'élève quant à lui à EUR 6,80 contre EUR 7,94 en 2002. La valeur de marché des immeubles en portefeuille (à portefeuille constant) s'est dépréciée de 0,77% au cours de l'exercice 2003, résultant de la moins bonne tenue du marché locatif des bâtiments localisés dans la zone de l'aéroport et dans une moindre mesure des bâtiments situés dans la zone décentralisée de Bruxelles. Il en résulte une diminution de la valeur du portefeuille de EUR 1,53 par action (moins-value latente) en 2003 alors qu'une diminution de EUR 0,69 (moins-value latente) avait été enregistrée lors de l'exercice 2002. L'actif net par action (après provisionnement du dividende) s'élève à EUR 103,85 au 31.12.2003 contre EUR 104,43 au 31.12.2002. BILAN CONSOLIDE (1)

x 1.000 EUR	31.12.2003	31.12.2002
ACTIF
Immobilisations incorporelles	306	118
Immobilisations corporelles*	1.856.171	1.787.036
Immobilisations financières	336	1.047
Créances à plus d'un an	159.675	144.295
Créances à un an au plus	23.358	24.216
Placements de trésorerie	78	4.200
Valeurs disponibles	34	860
Comptes de régularisation	11.745	15.869
Total de l'Actif	2.051.703	1.977.641
PASSIF
Capitaux propres - Part du groupe	920.623	851.127
Intérêts de tiers	77.670	74.095
Provisions pour risques et charges	37.282	60.862
Dettes à plus d'un an	457.735	508.117
Dettes financières**	422.598	479.876
Dettes non financières	35.137	28.241
Dettes à un an au plus	520.834	453.593
Dettes financières**	431.673	373.612
Dettes non financières	89.161	79.981
Comptes de régularisation	37.559	29.847
Total du Passif	2.051.703	1.977.641
Ratio d'endettement
sur total de l'Actif	47,70%	48,63%

* Les immeubles sont comptabilisés en valeur de placement. ** Les lignes de crédit confirmées atteignent EUR 842,4 millions à la fin 2003, avec des échéances réparties de manière approximativement égale sur les années 2004 à 2008. COMPTES DE RESULTATS CONSOLIDES (1)

x 1.000 EUR	31.12.2003	31.12.2002
A. RESULTAT NET COURANT
Loyers	127.790	116.740
Impôts et charges non récupérés	-1.240	-1.448
Autres revenus d'exploitation	1.208	633
Loyers nets	127.758	115.925
Frais directs d'exploitation immobilière	-10.566	-10.459
Frais indirects d'exploitation immobilière	-7.183	-8.684
Résultat immobilier	110.009	96.782
Charges d'exploitation corporate	-3.646	-3.867
Résultat d'exploitation	106.363	92.915
Produits financiers	9.677	10.942
Charges financières	-37.630	-38.867
Impôts	-768	-401
Résultat net courant	77.642	64.589
Intérêts minoritaires	3.934	3.831
Part du groupe	73.708	60.758
B. RESULTAT SUR PORTEFEUILLE
Plus ou moins-values sur réalisation
d'éléments du portefeuille	659	5.817
Extourne des variations historiques
de valeur préalablement
comptabilisées sur éléments réalisés	-471	-5.060
Variation de valeur de marché
des éléments du portefeuille,	-13.584	-4.884
nette d'exit tax
Résultat sur portefeuille	-13.396	-4.127
RESULTAT NET DE LA PERIODE
- part du groupe	60.312	56.631
Nombre moyen d'actions ayant
jouissance du résultat de la période	8.864.822	7.128.283
Nombre d'actions en fin de période	8.864.822	8.150.017
Résultat net courant par action /
part du groupe (en EUR)	8,31	8,52
Résultat net par action /
part du groupe (en EUR)	6,8	7,94

(1) Le Commissaire a confirmé que ses travaux de révision, qui sont terminés quant au fond, n'ont pas révélés de correction significative qui devrait être apportée aux informations comptables reprises dans le communiqué.

ACTIF NET PAR ACTIO N (en EUR)	31.12.2003	31.12.2002
Avant répartition du dividende
relatif à l'exercice	111,1	111,43
Après répartition du dividende
relatif à l'exercice	103,85	104,43

A. Commentaires sur le compte de résultats consolidés au 31.12.2003 Les loyers nets sont en augmentation de 10,2% par rapport au 31.12.2002, principalement grâce à l'acquisition de certains immeubles du Groupe Dexia au cours du dernier trimestre de l'exercice 2002, mais également grâce au maintien du taux d'occupation à près de 95% (94,68%), toujours très supérieur au taux d'occupation moyen du marché bruxellois des bureaux. Les frais directs d'exploitation sont adéquatement maîtrisés et enregistrent une hausse de 1,0%, alors que le taux d'occupation a globalement baissé de près de 2% en 2003. En théorie, une telle baisse du taux d'occupation devrait générer une augmentation des frais directs d'exploitation de près de 20% en 2003 par rapport à 2002, ce qui démontre que Cofinimmo perçoit les fruits de sa politique commerciale forte. En pourcentage des loyers nets, les frais directs d'exploitation sont passés de 9,0% en 2002 à 8,3% en 2003. Les frais indirects d'exploitation immobilière et les charges d'exploitation corporate sont en baisse sensible (-13,7%) par rapport à l'exercice 2002. La société a ainsi démontré son aptitude à générer des économies importantes, qui résultent notamment d'un effet d'échelle. La marge d'exploitation s'élève à 83,25%, soit 3,25% au-dessus de son objectif, comparé à 80,15% en 2002. La baisse des charges financières (-3,2%) montre que la société continue à bénéficier de taux d'intérêts bas en 2003. Le taux d'intérêt moyen des emprunts, marges bancaires et frais d'amortissement des instruments de couverture compris, est passé de 4,13% en 2002 à 4,04% en 2003. Les produits financiers sont principalement constitués des intérêts perçus sur la créance de redevances emphytéotiques relatives à l'immeuble Belliard I-II. Le résultat net courant par action s'établit donc au 31.12.2003 à EUR 8,31 en baisse de EUR 0,21 (-2,5%) par action par rapport au 31.12.2002. B. Commentaires sur le bilan consolidé au 31.12.2003 La valeur de marché du portefeuille immobilier (valeur estimée de placement du patrimoine) atteint EUR 1.855,66 millions* au 31.12.2003 à comparer à EUR 1.786,53 millions au 31.12.2002 soit une augmentation de plus de 3% compte tenu des investissements et cessions de l'exercice (voir infra) sans tenir compte des variations de valeur de marché. L'actif net par action s'élève à EUR 103,85 au 31.12.2003 contre EUR 104,43 au 31.12.2002, ce qui constitue une dépréciation de 0,56%. La diminution des provisions résulte principalement de leur utilisation consécutive à la poursuite de la rénovation de l'immeuble Belliard I-II. Le ratio des dettes (financières et autres) au total de l'actif s'élève à 47,70%, contre 48,63% au 31.12.2002. La capacité d'investissement s'élève à près de EUR 95 millions. * Dans l'hypothèse théorique d'une liquidation par simple vente, contraire au principe de going concern, la valeur du portefeuille après déduction des droits d'enregistrement est de EUR 1.659,90 millions. 2. Patrimoine immobilier Au 31.12.2003, le patrimoine immobilier consolidé est constitué de 135 biens et totalise 821.000m² de surface locative en superstructure. Conformément à la stratégie de Cofinimmo, la très grande majorité de ce patrimoine (98%) est constituée de bureaux. Il est localisé principalement à Bruxelles (90%).

Evolution du portefeuille	31.12.2003	31.12.2002
(x 1.000.000 EUR )
Valeur estimée de placement
du portefeuille entier	1.855,66	1.786,53
Projets et réserve foncière	-103,15	-18,45
Total des immeubles en exploitation	1.752,51	1.768,08
Loyers contractuels	128,67	130,9
Rendement sur les immeubles
en exploitation	7,34%	7,40%
Loyers contractuels + Valeur locative
estimée sur inoccupés	135,9	135,43
Rendement si portfeuille loué à 100%	7,75%	7,66%
Taux d'occupation	94,68%	96,65%

Le taux d'occupation est légèrement inférieur à 95%, en baisse de 2% depuis le 31.12.2002. La moyenne du marché bruxellois est actuellement de 90,1% (source: Cushman Wakefield). 3. Acquisition de 33% de North Galaxy SA Le 08.12.2003, Cofinimmo SA a conclu avec Atenor Group SA, la Compagnie De Promotion SA et la Banque Dexia Belgique SA, une convention relative à l'acquisition, pour un montant de EUR 20,0 millions, de 25%, avec des options successives pour le solde, des actions de la SA North Galaxy, société qui réalise le projet du même nom situé dans l'Espace Nord à Bruxelles. Le 05.01.2004, elle a acquis 8% supplémentaire des actions de North Galaxy SA pour un montant de EUR 6,4 millions, ce qui porte sa participation à 33%. Le solde des actions est détenu à 47% par Compagnie De Promotion SA, 14% par Atenor Group et 6% par Dexia Banque Belgique. Cet immeuble est en cours de construction et comptera 105.500m² d'espaces de bureaux, 13.500m² de zones d'archives et 684 parkings intérieurs. Un bail a été conclu le 17.02.2003 avec la Régie des Bâtiments (Etat Fédéral Belge) pour une durée de 18 ans prenant cours le 01.12.2004, afin d'accueillir le Service Public Fédéral des Finances. Ce bail concernait près de 72% des surfaces. Le Conseil des Ministres a approuvé en décembre 2003 la prise en location du solde à un terme identique. Les actionnaires ont convenu d'exercer un contrôle conjoint sur la société, laquelle a fait l'objet d'une consolidation proportionnelle dans les états financiers consolidés de Cofinimmo dès le 31.12.2003. Cofinimmo dispose d'une option d'achat sur le solde des actions et a concédé une option de vente aux autres actionnaires, options exerçables à partir de la date à laquelle l'immeuble sera achevé, sans que cette date puisse dépasser le 30.12.2005. L'étude des modalités du financement à réaliser en 2005 est en voie de finalisation et sera exposée dans le Rapport Annuel relatif à l'exercice 2003. 4. Autres investissements et désinvestissements Le 11.04.2003, Cofinimmo a acquis 75,1% des actions de la SA Immo Loi, propriétaire d'un immeuble de bureau (5.800 m2) sis rue de Loi 227, à proximité du rond-point Schuman, pour un montant de EUR 10,78 millions. Le 02.01.2004, le vendeur a exercé son option de vente sur le solde des actions pour un montant de EUR 3,57 millions. La SA Immo Loi est incluse dans le périmètre de consolidation de Cofinimmo depuis le 01.04.2003, par la méthode d'intégration globale. Le bâtiment appartenant à la SA Immo Loi est actuellement occupé à près de 100%; son principal locataire est la Banque Santander Central Hispano. Au cours du mois d'avril 2003, Cofinimmo a procédé à l'acquisition de 92,08% de l'immeuble sis rue Archimède 25 à Bruxelles (soit 100% des surfaces de bureau), à proximité du Rond-Point Schuman, en partie par voie d'apport en nature contre l'émission de 45.938 actions nouvelles émises à la valeur d'actif net du 31.03.2003 et ayant jouissance dans le résultat à partir du 01.01.2003, et en partie par voie d'achat. Il s'agit d'un immeuble de bureau actuellement en cours de re-développement. A l'issue de la rénovation prévue au 2ième trimestre de l'année 2005, l'immeuble sera constitué de 5.000 m2 de bureaux. Le 30.07.2003, Cofinimmo a acquis 100% des actions de Longview Holdings bv qui est propriétaire de 2 immeubles situés Avenue des Arts 47-49 (6.800m² de bureaux) et Rue du Commerce 44 (3.200m2) à 1000 Bruxelles. La valeur estimée des immeubles s'élève à EUR 17,25 millions. Ces immeubles, situés dans le Quartier Européen bénéficient d'une excellente localisation. L'immeuble Arts 47-49 est déjà loué jusqu'en 2017 au Bureau du Plan, une agence du Gouvernement Fédéral belge. Ces 3 acquisitions ont permis à la société de renforcer encore sa présence dans le Quartier Léopold. Le 03.09.2003, Cofinimmo a procédé à l'acquisition de la SA Espace Sainte Catherine propriétaire de l'immeuble dit ' Centre Albert ', situé Place Albert Ier, 4 à 6000 Charleroi. Ce bâtiment, d'une superficie de 20.500m2 de bureaux, est loué à la Régie des Bâtiments (Etat belge), par un bail d'une durée de 25 ans, se terminant le 31.12.2027. Conformément au bail, une rénovation lourde de l'immeuble doit être entreprise. Il est prévu que celle-ci sera terminée le 01.01.2005. Le prix d'achat des actions dépendra de la valeur du bâtiment après travaux, qui devrait se situer entre EUR 30 et 40 millions (valeur de placement) en fonction notamment du loyer obtenu. Le rendement locatif initial de cet investissement sera quant à lui compris entre 7,5% et 8,0%. Le transfert de propriété et le paiement, par Cofinimmo, des actions de la société Espace Sainte Catherine SA n'interviendront qu'à l'acceptation de la réception des travaux par la Régie des Bâtiments. Au cours du 3ième trimestre de l'exercice 2003, Cofinimmo a procédé à la vente de l'immeuble sis rue de Trèves 92-98, pour un montant de EUR 11,78 millions. Cette cession à l'Etat de Hongrie a généré une plus-value de EUR 0,55 million par rapport à la dernière valeur de placement. Cette transaction porte le montant total des cessions de l'exercice 2003 à EUR 17,48 millions. Ces cessions s'inscrivent dans la politique constante de recentrage et de valorisation optimale du portefeuille conduite par Cofinimmo et les prix obtenus confirment la juste valorisation des biens à l'actif du bilan. 5. Répartition de dividende au titre de l'exercice social 2003 Il sera proposé à l'Assemblée Générale Ordinaire des actionnaires du 30.04.2004, de distribuer un dividende brut pour l'exercice 2003 de EUR 7,25 par action, en augmentation de 3,6% sur celui de l'exercice précédent (EUR 7,00). Après retenue du précompte mobilier de 15%, le dividende de l'exercice 2003 atteindrait alors EUR 6,16 par action contre EUR 5,95 pour l'année précédente. Le dividende serait payable le 10.05.2004 contre remise du coupon n°11. 6. Perspectives 2004-2005 Compte tenu de la nature des investissements réalisés en 2003 (voir supra) et de la poursuite du contexte difficile dans lequel évoluera le marché locatif de bureau tout au long de l'année 2004, Cofinimmo s'attend à enregistrer un recul de son activité opérationnelle en 2004. Les premières prévisions de résultat courant par action pour l'année 2004 porte celui-ci légèrement en dessous de EUR 8,00 par action, soit une baisse de l'ordre de 5% par rapport à l'exercice 2003. Cependant, l'objectif de marge opérationnelle (80%) devrait être atteint. L'année 2004 constituera, pour la société, une année de consolidation, mais dès 2005, elle devrait retrouver un niveau de résultat net courant proche de celui des exercices 2002 et 2003 compte tenu de la maturité des investissements réalisés en 2003 et d'un léger redressement du marché locatif de bureau. Cofinimmo continuera à appliquer sa stratégie actuelle: augmenter la qualité de son portefeuille, accroître sa part de marché et maximiser le rendement de ses actionnaires. Independent and self managed property company Focused on offices in Brussels and Antwerp. The largest in Belgium, with a portfolio of 821,000m2 and a market capitalisation of EUR 1,010 million. Cofinimmo is a SICAFI, similar to US REITs - Pour tout renseignement complémentaire: . Laure le Hardy de Beaulieu Investor Relations Officer Tél: +32(2) 373.00.09 llehardy@cofinimmo.be . Séverine Van der Schueren Corporate Communication Officer Tél : +32(2) 373.00.04 svanderschueren@cofinimmo.be (C) Companynews